房地产开发行业上海房地产新政点评：因城施策，抑制过热稳字当头-20210122-华泰证券-11页_555kb

上海房地产市场新政及行业分析总结

核心内容概述

2021年1月21日，上海市住建局等八部门联合发布房地产市场调控新政，旨在促进市场平稳健康发展，抑制过热现象，贯彻“房住不炒”与因城施策原则。该政策在限购、限贷、限售及税收等方面进行调整，对市场热度较高的现象作出回应，特别是针对新房认筹率高企和二手房价格持续上涨的问题。政策调整后，预计对上海楼市起到降温作用，同时有助于稳定市场预期。

主要观点与政策内容

政策要点

• 购房资格收紧：离异人士在3年内按离异前家庭总套数计算购房资格，削弱“假离婚”购房需求。
• 交易税收调整：增值税免征年限由2年延长至5年，提高购房成本。
• 行政管理加强：严格执行“一价清”和“实名制”，优先保障无房家庭购房需求。
• 土地供应与资金监管：增加土地供应，严防资金违规流入楼市，增加租赁保障房供应。

政策对比

政策诱因

• 新房认筹率高企：2020年下半年，上海一手房市场热度上升，部分项目认筹率过高。
• 二手房成交活跃：2020年全年二手房成交套数同比增长29%，下半年同比增长70%，带动价格指数上行，12月二手住宅价格指数同比增长6.3%，创2017年9月以来新高。

行业趋势与评级

行业评级

• 房地产开发：增持（维持）
• 房地产服务：增持（维持）

估值体系重塑

政策以稳为主，行业估值体系有望重塑。部分房企因融资优势、多元化布局、土地储备或周转能力、存量资产价值重估等因素，具备较强抗风险能力，有望受益于政策调整。

重点推荐标的

关键信息与影响分析

• 政策效果预期：新政与深圳类似，但整体温和，主要针对打新热潮，有助于降温二手房市场。
• 参考深圳市场变化：深圳新政后，二手房成交套数同比增速由50%降至-3%，房价指数由15.9%下降至14.1%。参照此，预计上海二手房热度将有所下降，一手房供应增加，整体供需缺口收窄。
• 行业展望：以稳为主基调，个别城市适度加码或宽松是正常操作，行业整体将经历调整，估值体系将重塑。
• 风险提示：包括疫情不确定性、行业政策变化、销售下行、部分房企资金链紧张及经营风险等。

总结

本次上海房地产新政是对市场过热的回应，政策在限购、限贷、限售及税收等方面进行边际收紧，旨在稳定市场预期并打击投资需求。政策执行后，预计对二手房市场起到降温作用，同时促进一手房供应，缓解房价上行压力。在政策影响下，行业估值体系将发生调整，部分龙头房企及多元化布局企业将受益，具备投资价值。