2019年房地产行业投资策略：因城施策调整，政策改善可期-20181119-申万宏源-29页-2mb

因城施策调整，政策改善可期

核心内容

2019年房地产行业投资策略分析报告指出，房地产行业的调控政策调整主要由房价、土地出让收入与开发投资额三大关键变量驱动。当前房地产市场面临下行压力，但政策改善空间存在，特别是二线城市，因城施策成为趋势。报告还提出投资建议，推荐具有市占率高、布局一二线的龙头房企及土地储备充足、业绩弹性高的企业。

主要观点

• 房价与金融系统安全相关：房价大幅下跌将影响居民财富和消费支出，增加金融风险。
• 土地出让收入对地方财政至关重要：土地收入下滑将加剧地方政府债务压力。
• 开发投资拉动经济：房地产行业涉及广泛的产业链，是经济稳增长的重要力量。
• 政策宽松与放松是关键：在政策适度宽松和地方自主权增加的背景下，行业有望逐步改善。
• 行业集中度提升：在销售、拿地、融资和人才政策等方面，行业集中度持续上升，龙头房企更具优势。
• 房地产税立法待讨论：房地产税的推出时机需结合宏观政策，实现效率与公平的平衡。

关键信息

2018年市场现状

• 部分地区出现楼盘促销降价、消费者维权，新房价格低于限价线。
• 土地成交价款同比增速降至-51%、-39%，土地出让收入下行压力大。
• 开发投资额增速为-4%，对GDP贡献率下降至4%，一二线城市建安投资增速为负。

2019年预测（因城施策）

2019年预测（政策维持现状）

投资建议

• 推荐标的：

  • 龙头房企：万科A、保利地产、招商蛇口（市占率高，布局一二线城市）
  • 业绩弹性高、土地储备足：新城控股、金科股份、阳光城、蓝光发展

• 投资逻辑：

  • 龙头房企在行业集中度提升中更具竞争力。
  • 土地储备充足、业绩弹性高的企业将在政策改善中受益。
  • 房地产税立法的推进将影响行业结构，但需结合宏观政策节奏。

市场趋势与政策展望

• 因城施策：2019年政策改善趋势明确，尤其在二线城市。
• 一线城市：二手房价格持续调整，限价政策可能松绑，但需防范过快上涨。
• 三四线城市：销售、投资、土地出让持续增长，但需防范库存过高和房价风险。
• 金融政策：首置首改群体可能获得信贷优惠，增强市场流动性。
• 租赁市场：政策推动租赁市场建设，集中式长租公寓将成为市场供给重点。

行业集中度提升

• 销售与拿地集中度：重点房企销售与拿地增速远超行业平均。
• 融资集中度：龙头房企融资能力增强，有利于加杠杆扩张。

结论

2019年房地产行业面临下行压力，但政策改善预期强烈。因城施策将成为主要手段，二线城市更可能率先放松调控。报告认为，房地产行业仍有投资机会，推荐具备龙头地位和业绩弹性的房企。同时，房地产税立法与租赁市场建设将是政策重点方向。