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住房收储业务专题研究：以济南和青岛为例

一、背景与环境

2022年以来，全国商品房库存积压严重，去化难度大。央行和住建部等部门多次提及支持合理价格收购已建成未出售商品房作为保障性住房，并在2023年起配套政策支持住房收储。截至目前，超过60个城市推行该政策，但进展缓慢。

经济与人口情况

• 青岛：经济实力居山东省首位，2024年GDP占全省的16.96%，为计划单列市。
• 济南：2024年GDP占全省的13.72%，位居副省级城市和省会城市榜单前列。
• 两地常住人口持续净流入，尤其是新市民和青年群体规模大，为需求提供支撑。

房地产市场特点

• 去化周期：青岛维持20个月以上，济南自2022年6月起达28个月。
• 价格：新房和二手房持续下跌，济南二手房降幅显著大于青岛。
• 库存：青岛商品房库存2677万平方米，济南1876万平方米。
• 租金收益率：住宅租金收益率低于办公及商铺，也低于全国平均水平。

二、住房收储推进现状

模式与实施

• 主要采用“直接收购”及探索“以旧换新”的刺激方式。
• 青岛：购置主体为青岛建融投资与青岛安居，项目覆盖多区。
• 济南：由济南城发及济南城投下属子公司主导，公开收购房产用于保障性住房，推动租赁住房贷款支持计划。

特色案例

• 济南：自2022年起探索收储，标的多为区域核心、小户型公寓，构建租赁品牌。
• 青岛：2023年起启动大规模收储，侧重于产权型人才公寓及住宅。

以旧换新

• 双地均利用中介、房企合作机制，设置兜底机制，加快旧房处置与新房购买。

三、信用风险分析

住房收储作为稳定房地产和经济的手段，缓解开发商资金压力，但潜在挑战包括：

• 资金来源：若依赖财政或国企举债，加大财政及债务风险。
• 运营风险：长期运营可能亏损，因租金收益较低，市场价值或贬值。
• 债务冲击：收储缺口或需企业自筹，加重债务负担。

四、总结

• 经济环境：青岛和济南经济实力强，人口持续流入，政策支持推出，为收储业务提供基础。
• 风险挑战：去化困难、房价下行、租金收益低约束拓展规模，也难以覆盖运营和融资成本。
• 前景方向：推行以旧换新加速去库，强调配套设施与多方协作；住房收储结合市场与财政资源，或成为城市土地利用新路径。

但需权衡财政与信用风险，以保障项目可持续性。