20250714-联合资信-住房收储业务专题研究-以济南和青岛为例_16页_1mb

济南和青岛住房收储业务专题研究

一、 背景与现状

1.1 产业背景

• 市场压力：2022年以来，全国房地产市场面临商品房库存积压、去化困难等问题。
• 政策推动：央行和住建部等部门多次呼吁支持以合理价格收购未售商品房作保障性住房，517新政后，全国超60个城市推行住房收储。
• 研究目的：分析济南、青岛两地住房收储业务现状、挑战及信用风险。

1.2 两地总体条件

1.3 房地产市场分析

• 去化周期：
  • 青岛：20个月以上，持续高位；
  • 济南：2022年6月起攀升至28个月，高于青岛与全国百城。
• 价格走势：
  • 新房、二手房普遍下行，济南二手房降价幅度更大；
  • 租金收益率：住宅低于办公、商铺（1.7%~2% vs 4%以上），低于全国平均水平。

二、 住房收储业务开展情况

2.1 收储模式与主体

• 新房收储：
  • 均为直接收购，要求权属清晰、配套完善，青岛主要为小户型公寓；
  • 济南由济南城发、济南城投下属公司运营，青岛由建融置业、青岛安居主导。
• 二手房以旧换新：
  • 济南较早开展，通过中介机构和房企协作提供“兜底机制”；
  • 青岛2024年起大力推广“留旧生新”等优惠鼓励房产置换。

2.2 收储进展数据

• 累计发放租赁住房贷款：138.7亿元，收购3.6万套，261万平方米。
• 济南累计签约53个项目，3.05万套房源；青岛拟批量化收购，计划投入47.48亿元。

三、 信用风险分析

3.1 运营风险

• 低租金回报：住宅租金收益率低，运营可能长期亏损；
• 资产贬值：房价下行，收储房源易贬值；
• 企业负债增加：收储差额需企业自筹资金，加重债务。

3.2 财政与政策风险

• 主要依赖财政资金或贷款可能加剧地方政府财政压力与债务风险；
• 虽然政策拓宽了收储资金来源（如专项债），但短期内风险依然明确。

四、 总结评价

优势：

• 经济势强、人口持续流入、政策环境支持；
• 济南收储模式已初步成熟，强调核心区域小户型，兼顾社会效益；
• 住房“以旧换新”释放消费需求，加速去化。

挑战：

• 去化周期长、库存去化压力大；
• 房价持续下跌，资产收益率低；
• 国有企业信用风险上升，需谨慎运营。

综上，两地住房收储业务是推动房地产政策转型升级的重要尝试，在政策允许与激励机制完善前提下有望长期发展，但仍需关注资金来源与债务风险间的平衡。