20210621-中泰国际证券-中骏商管-00606.HK-新股报告_6页_704kb

中骏商管 (606 HK) 详细总结

公司核心内容

中骏商管是中骏集团拆分的综合物管服务提供商，专注于商业及住宅物业管理服务。截至2020年底，公司管理的总建筑面积约为1,620万平方米，签约总面积约3,660万平方米，其中商业物业签约面积为430万平方米，住宅物业签约面积为3,230万平方米。公司在提供商业物业管理及运营服务方面，排名中国物业管理公司第15位。

主要观点

1. 母公司支持与业务结构

• 母公司背景：中骏集团为大型综合性地产开发商，2020年销售规模超过1,015亿人民币，在克而瑞2020年Top200房企中排名第41位。
• 业务双轮驱动：公司同时提供商业和住宅物业管理服务，业务结构多元化，增长潜力大。
• 项目储备丰富：母公司及其关联方在62个城市拥有约3,770万平方米的土地储备，为公司未来业绩增长提供强大支持。

2. 财务表现

• 收入增长：2018-2020财年收入分别为4亿元、5.8亿元及8.1亿元，年均增长约40%。
• 毛利率提升：毛利率从34.6%上升至44.3%，其中商业物业管理服务的毛利率分别为47.6%、51.3%及59.0%，显著高于住宅物业管理服务。
• 净利润增长：归母净利润从27百万人民币增长至156百万人民币，年均增长约122%。
• 盈利能力增强：归母净利率从6.9%提升至19.3%，显示公司盈利能力持续增强。
• 现金流稳定：经营活动所得现金流量净额从5,431万元增长至3亿元，现金及银行结余从8,260万元增长至5亿元。

3. 估值水平

• 市盈率较高：截至2020年底，公司市盈率约为43.3-53.9倍，高于行业平均水平。
• 预测市盈率：2021年同业预测市盈率平均约为38.7倍，公司估值相对偏高。
• 市值范围：公司市值预计为74-92亿港元，发售价范围为3.70-4.60港元，每手股数为1,000股，每手费用约4,646港元。

4. 集资用途

• 资金分配：若发售价为每股4.15港元且未行使超额配股权，公司将筹集约20亿港元。
• 用途划分：
  • 50%用于战略收购及投资其他物业管理公司和服务提供商；
  • 25%用于科技投资，以提升服务质量与运营效率；
  • 10%用于扩展价值链及增值服务；
  • 5%用于人才引进与培养；
  • 10%用于一般业务运营及资金周转。

5. 申购建议

• 综合评分：公司成长性、估值水平、市场稀缺性、保荐人往绩及市场氛围评分分别为14、13、13、14、14，总得分为68分。
• 评级：根据综合评分，公司评级为“中性”，建议投资者谨慎申购。

关键信息

1. 保荐人表现

• 保荐人：BofA、UBS。
• 往绩：2020年至今参与保荐项目8个，首日表现4涨4跌。

2. 基石投资者

• 基石认购：引入和盛海外、KingTerrace、林婉莹女士、TXCapitalValueFund四位投资者，合计认购约9.9亿港元，占发售股份约23.5%。

3. 风险提示

• 业务依赖性：公司业务及营收高度依赖母公司中骏集团及其关联方。
• 宏观经济风险：中国宏观经济状况恶化可能对地产及物管行业造成系统性风险。

4. 同业比较

• 对标公司：华润万象生活（1209 HK）、宝龙商业（9909 HK）、星盛商业（6668 HK）。
• 财务指标：
  • 收入增长：中骏商管年均增长约40%，高于同业平均。
  • 净利润率：中骏商管归母净利率为19.3%，高于同业平均水平。
  • 总资产回报率：中骏商管为20.3%，低于同业中星盛商业的34.4%。
  • 权益回报率：中骏商管为30.2%，低于星盛商业的131.7%。

5. 新股市场表现

• 市场氛围：近期新股市场热度主要集中在其他板块，物管板块关注度相对较低。
• IPO组合表现：中泰国际研究部的IPO组合在2021年1月-4月期间收益分别为40.8%和52.2%。

总结

中骏商管依托强大的母公司支持，业务结构多元，财务表现稳健，成长性良好。公司估值相对较高，市场稀缺性中等，保荐人往绩良好，但整体市场氛围对物管板块关注度较低。公司集资主要用于战略扩张和科技投资，未来增长潜力较大，但亦面临业务依赖性和宏观经济风险。综合评分68分，建议投资者采取“中性”态度，谨慎申购。