> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # REITs板块总结 ## 核心内容 本报告分析了2026年5月公募REITs在二级市场的表现，指出板块出现显著分化，并提出投资建议。同时，从量化金融角度探讨了市场风格特征可能收敛，以及部分因子的绩效表现。 ## 板块表现分析 ### 二级市场回顾 - **指数表现**：中证REITs全收益指数在5月11日至15日期间单周下跌2.15%，创下年内最大单周跌幅；年初至今累计跌幅为1.97%。 - **相对表现**：REITs跑输沪深300（+4.96%）、中证红利（+3.20%）及中债综合指数（+0.69%）。 - **底层资产表现**： - 仓储和产业园板块REITs跌幅较大。 - 生态环保与新型基础设施板块表现出较强的韧性。 ### 一级市场动态 - **商业不动产REITs**：首批4只商业不动产REITs将近期集中询价，预计6月集中上市。 - **市场承压**：一级市场估值在商业不动产REITs集中申报、注册生效及询价期间显著承压。 - **供给压力**：随着后续询价推进及集中上市，一级市场供给扩容可能对二级市场流动性形成压力。 ## 投资建议 ### 哑铃型配置策略 - **核心逻辑**：在当前无风险利率低位震荡背景下，建议采取“哑铃型”配置策略，兼顾防御与弹性。 - **底仓防御**： - **高确定性资产**：推荐华夏特变电工新能源REIT、鹏华深圳能源REIT，年化分派率约7.5%，兼具高息与抗跌性。 - **交通基建板块**：推荐浙商沪杭甬、易方达深高速等个券，年化分派率超12%，具有稳定的现金流和安全边际。 - **安全垫**：平安广州广河REIT虽价格波动，但IRR较高，具备深厚的安全垫。 ### 左侧博弈策略 - **优质保租房与消费类资产**：核心城市的保租房和消费REITs底层资产韧性强，当前估值具备长期配置性价比。 - **关注弹性**：可关注华夏北京保障房REIT、华润有巢REIT等超跌个券，博弈估值修复弹性。 - **谨慎介入**：产业园区与仓储物流板块基本面拐点尚未明确，建议等待出租率等指标改善后再介入。 ## 量化因子分析 ### 市场估值 - **沪深300股债收益差**：截至5月15日，股债收益差为5.08%，逼近2008年以来均值的-2倍标准差。 - **主要指数估值分位数**： - 上证50：11.39倍，位于69.90%分位。 - 沪深300：14.61倍，位于80.04%分位。 - 中证500：37.22倍，位于73.40%分位。 - 创业板指：47.35倍，位于49.54%分位。 - **相对估值**： - 创业板指相对沪深300的PE为3.24倍，位于34.6%分位。 - 创业板指相对PB为4.24倍，位于71.5%分位。 - 创业板50相对上证50的PE为4.11倍，位于44.5%分位。 - 创业板50相对PB为5.95倍，位于77.0%分位。 ### 资金流动观察 - **新成立基金**：上周新成立权益型基金91亿元。 - **行业仓位变化**：2026年二季度以来，主动权益电子、通信等行业仓位占比提高。 ### 量化组合绩效 - **沪深300指数增强组合**：周超额收益为-0.37%。 - **中证500指数增强组合**：周超额收益为-0.67%。 - **中证1000指数增强组合**：周超额收益为-1.30%。 - **中证2000指数增强组合**：周超额收益为1.88%。 - **中证红利增强组合**：周超额收益为0.55%。 - **“预期惯性”组合**：周超额收益为0.67%。 ### 量价因子表现 - **因子测试结果**：所有因子的RankICIR绝对值均在3.5以上。 - **综合量价因子**：今年以来全市场十分组多空组合相对收益为0.31%，多头组合超额收益为-0.18%。 ## 风险提示 - **价格波动风险**：公募REITs二级市场价格波动风险较高。 - **政策风险**：政策变化可能导致市场预期不达预期。 - **因子失效风险**：部分因子可能因环境变化而阶段性失效。 ## 报告分析师 - 李清荷（登记编号：S1220525050005） - 刘瑞（登记编号：S1220525090004） ## 联系方式 ### 方正证券研究所 - **北京**：朝阳区朝阳门南大街10号兆泰国际中心A座17层 - **上海**：静安区延平路71号延平大厦2楼 - **深圳**：福田区竹子林紫竹七道光大银行大厦31层 - **广州**：天河区兴盛路12号楼隽峰苑2期3层 - **长沙**：天心区湘江中路二段36号华远国际中心37层 - **网址**：[https://www.foundersc.com](https://www.foundersc.com) ### 销售团队联系方式 #### 华北区销售 | 姓名 | 电话 | 邮箱 | |------|------|------| | 翁波 | 13911762327 | wengbo2@foundersc.com | | 平原 | 13520494545 | pingyuan@foundersc.com | | 王宏源 | 13683314300 | wanghongyuan@@foundersc.com | | 梁岩涛 | 13810638192 | liangyantao@foundersc.com | | 郭金垚 | 15110197034 | guojinyao@foundersc.com | | 李佳 | 13552992413 | lijia7@foundersc.com | | 桑卓雅 | 18823369521 | sangzhuoya@foundersc.com | | 韩雅茹 | 13051170336 | hanyaru@foundersc.com | | 杨婷婷 | 17388927905 | yangtingting3@foundersc.com | | 巩赞阳 | 18641840513 | gongzanyang@foundersc.com | | 虞欣洋 | 15840101530 | yuxinyang@foundersc.com | | 王佳栋 | 15129790626 | wangjiadong@foundersc.com | | 孔天祎 | 13683268785 | kongtianyi@foundersc.com | | 李远帆 | 18801734728 | liyuanfan@foundersc.com | #### 华东区销售 | 姓名 | 电话 | 邮箱 | |------|------|------| | 李贤哲 | 15026867872 | lixianzhe@foundersc.com | | 金悦 | 17521550996 | jinyue@foundersc.com | | 范路 | 18621320363 | fanlu@foundersc.com | | 顾凯程 | 15801992319 | gukaicheng@foundersc.com | | 刘菀宁 | 13918869614 | liuwanning@foundersc.com | | 鲁晨雨 | 17521250799 | luchenyu@foundersc.com | | 吕行之 | 19821263518 | luxingzhi@foundersc.com | | 孙安琪 | 15021134682 | sunanqi@foundersc.com | | 任之远 | 18121006026 | renzhiyuan@foundersc.com | | 陈宇哲 | 18101083518 | chenyuzhe@foundersc.com | | 张雅斐 | 15631808508 | zhangyafei@foundersc.com | | 王梦晨 | 14755796999 | wangmengchen@foundersc.com | | 李鸣芝 | 15651860088 | limingzhi@foundersc.com | | 张依琳 | 19921260362 | zhangyilin@foundersc.com | | 冯文怡 | 18717739168 | fengwenyi1@foundersc.com | #### 华南区销售 | 姓名 | 电话 | 邮箱 | |------|------|------| | 彭珊 | 18665317817 | pengshan1@foundersc.com | | 王栋 | 17722576546 | wangdong9@foundersc.com | | 李振婷 | 13530606186 | lizhenting@foundersc.com | | 茹帅 | 13128987696 | rushuai@foundersc.com | | 李宣萱 | 17860085887 | lixuanxuan@foundersc.com | | 陈婷 | 18974867156 | chenting3@foundersc.com | | 孔怡茹 | 19982052241 | kongyiru@foundersc.com | | 胡亦真 | 17267491601 | huyizhen@foundersc.com | | 邬洁蓓 | 13177587777 | wujiebei@foundersc.com | #### 对内服务 | 姓名 | 电话 | 邮箱 | |------|------|------| | 周宇 | 13167501617 | cwzhouy@foundersc.com | ## 免责声明 本报告内容仅供方正证券客户参考，且相关客户须经过投资者适当性评估程序。报告内容仅供参考，不构成投资建议。投资者需自行承担风险。