20140804-申万宏源-房地产行业_7月月报-销售环比改善_板块中型反弹继续_17页_804kb

房地产行业2014年7月月报总结

核心内容

2014年7月，房地产板块累计上涨13.0%，跑赢大盘4.4个百分点，显示出一定的反弹趋势。7月市场销售明显回暖，环比上升10.0%，但同比下降9.1%。房地产板块相对收益为11.9%。同时，7月土地市场成交清冷，溢价率继续下降。

主要观点

• 销售回暖：房地产销售在7月出现明显回暖，特别是二线城市，其环比升幅较大，而一线城市和三线城市也有一定反弹。
• 政策影响：各地限购政策的放松对市场产生了明显影响，有助于销售回暖。
• 土地市场冷清：土地成交面积和出让金均出现环比下降，全国土地溢价率稳步下降，显示出市场信心不足。
• 库存上升：房地产库存持续上升，去化周期延长，但增速有所放缓。
• 投资建议：建议关注“龙头房企+跨界转型+新型成长”企业，认为下半年按揭利率下行是大概率事件，且沪港通效应仍在。

关键信息

7月销售情况

• 全国一手房成交：7月申万跟踪48大城市一手房合计成交198,113套，环比上升10.0%，同比下降9.1%，累计同比下降13.9%。

• 一线城市：成交28,010套，环比上升5.8%，同比下降3.4%。

• 二线城市：成交115,369套，环比上升15.7%，同比下降14.7%。

• 三线城市：成交54,734套，环比上升1.5%，同比下降0.4%。

• 全国二手房成交：7月申万跟踪18大城市二手房合计成交44,500套，环比上升1.1%，同比下降23.6%，累计同比下降40.0%。

• 一线城市：成交13,158套，环比上升13.9%，同比下降29.8%。

• 二线城市：成交23,761套，环比上升5.4%，同比下降18.0%。

• 三线城市：成交7,581套，环比下降23.7%，同比下降28.1%。

库存情况

• 全国可售库存：7月申万跟踪18大城市住宅可售套数合计869,006套，环比上升1.5%，去化周期为13.2个月，较上月上升0.6个月。
• 一线城市：可售套数278,023套，去化周期11.0个月，环比上升0.4个月。
• 二线城市：可售套数403,678套，去化周期14.3个月，环比上升1.1个月。
• 三线城市：可售套数187,305套，去化周期15.4个月，环比上升0.3个月。

土地市场

• 全国土地成交面积：7月全国300城市土地成交面积11,962万方，环比下降15%，同比下降34%，累计同比下降18%。
• 全国土地成交金额：7月全国300城市土地成交金额1,449亿元，环比下降10%，同比下降42%，累计同比下降7%。
• 土地溢价率：全国土地溢价率为14.47%，其中住宅用地溢价率为15.80%，较上月分别下降1.94和1.62个百分点。

政策回顾

• 限购政策放松：7月全国有28个城市不同程度放松限购政策，包括宁波、温州、石家庄、无锡、海口、苏州、济南、宁波、苏州等。
• 棚改政策：住建部计划投入万亿棚改资金，国开行拟放贷超四千亿。
• 税收政策：河北对90平米以下唯一住房减按1%税率收税。
• 其他政策：包括以房养老试点、鼓励民资参与保障房建设等。

重点公司销售和土地储备

• A股龙头公司：万科、保利地产、金地集团、招商地产等公司的签约销售额普遍增长。
• 申万重点公司：阳光城、金科股份、冠城大通、北京城建、华侨城等公司的签约销售额也有增长。
• 新增土地储备：重点公司新增土地储备面积和成交金额均有所下降，但部分城市如石家庄、济南等成交量有所回升。

结论

7月房地产市场呈现出销售回暖、政策放松的趋势，但土地市场依然冷清，库存持续上升。分析师建议关注龙头房企、跨界转型和新型成长企业，认为下半年按揭利率下行是大概率事件，有助于行业适应性修复。