20140804-申万宏源-房地产行业_风险系列研究之三-限购放开明确利好销售_缓释风险_中型反弹继续_18页_1mb

房地产行业限购政策放松与投资建议总结

核心内容

2014年8月4日发布的报告指出，全国范围内限购政策的放松对房地产行业产生了实质性利好，促进了销售并缓释了行业风险。报告认为，限购政策的放松有助于释放被压抑的本地改善和外地自住需求，对高库存城市具有明显的去库存效应。同时，报告维持了房地产板块中型反弹的判断，并给出了具体的投资建议。

主要观点

限购政策回顾

1. 限购政策的背景
   房价快速上涨促使政府出台“新国十条”，限购政策自此开始实施。

2. 限购政策的分布
   全国共有46个城市实施限购，其中一线城市占8.7%，二线城市占65.22%，三线城市占26.09%。大部分城市对本地居民限购两套，非本地居民限购一套。

3. 限购政策的定性分析
   限购政策的放松能实质性利好销售，促进成交量的提升，缓解市场风险。限购政策的实施初期效果不明显，但随着政策的严格执行，其抑制投资性需求的效果逐渐显现。

限购放开效果

1. 限购放开的进展
   截至2014年8月2日，已有28个城市放开或放松限购，其中17个为官方确认。预计下半年除一线城市外，其余城市限购将全面放开。

2. 限购放开的效果

   • 环比改善的城市：16个，其中9个明显改善（增幅超过30%），平均改善幅度为56%。
   • 同比改善的城市：14个，其中9个明显改善，平均改善幅度为67%。
   • 同比环比均改善的城市：14个，其中9个明显改善。

3. 具体城市表现

   • 环比明显改善的城市：福州（89%）、济南（84%）、杭州（72%）、成都（59%）、石家庄（56%）、呼和浩特（51%）、海口（33%）、南昌（31%）、青岛（31%）。
   • 同比明显改善的城市：舟山（115%）、济南（111%）、佛山（102%）、呼和浩特（55%）、福州（53%）、徐州（52%）、石家庄（48%）、绍兴（39%）、杭州（30%）。

投资建议

1. 维持中型反弹判断
   报告认为，房地产行业基本面的快速下滑有利于长期发展，且总量风险不会立即到来。

2. 关注三大类型企业

   • 龙头房企：万科、保利、招商
   • 跨界转型：阳光城、金科股份、冠城大通、北京城建、华侨城
   • 新型成长：华夏幸福、世联行

3. 信贷支持与利率下行
   预计下半年按揭执行利率将下行，有助于行业适应性修复，带动销售和投资回升。

关键信息

• 限购放开效果显著：28个城市限购放开后，销售改善效果明显，超一半城市销售改善超过30%。
• 市场预期已释放：限购政策调整前市场已有预期，政策效果在短期内显现。
• 未来展望：报告认为，限购政策作为非市场化手段，最终会退出，行业长期增长中枢逐步下移，但总量风险不会立即到来。
• 投资建议：报告建议关注“龙头房企+跨界转型+新型成长”企业，认为其具备更好的增长潜力和市场表现。

图表信息

• 图1：房价持续大幅上涨致政府出台“新国十条”
• 图2：全国先后共计46个城市限购
• 图3-24：展示了多个城市在限购放开前后的销售情况，包括环比和同比改善幅度。

盈利预测与估值

• 主要公司评级：万科A（买入）、保利地产（买入）、招商地产（增持）、金地集团（增持）、华夏幸福（买入）、华侨城A（买入）、金科股份（增持）、荣盛发展（增持）、世联行（增持）等。
• 估值指标：包括PE、PB和RNAV等，用于评估各公司的市场表现和投资价值。

风险提示

• 报告提醒投资者，限购政策的放松并不意味着行业风险完全消除，仍需关注市场基本面和政策变化。
• 投资决策应基于个人实际情况，不应仅依赖投资评级作出决定。
• 报告内容仅供参考，不构成投资建议，市场有风险，投资需谨慎。