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保利发展2022年H1业绩总结

核心内容

保利发展（600048.SH）在2022年上半年实现了营业收入与归母净利润的双增长，展现出较强的抗压能力和市场竞争力。尽管行业整体下行，但公司凭借稳健的财务策略和高能级城市的聚焦发展，依然保持了良好的业绩表现。

主要观点

• 业绩增长：公司2022H1实现营业收入1107.63亿元，同比增长23.1%；归母净利润108.26亿元，同比增长5.1%。虽然毛利率同比下降6.95个百分点，但营收增长有效对冲了利润下滑。
• 结算规模扩大：结转收入同比增加23.8%至1536.25亿元，成为营收增长的主要驱动力。
• 销售排名提升：尽管签约金额和面积同比下降，但公司全口径销售额及权益销售额排名均上升一名，位列克而瑞行业销售榜第二，反映出销售策略的有效性。
• 聚焦高能级城市：公司在核心城市拓展力度加大，38个核心城市贡献销售占比提升至79%，拿地金额占比达85%，且楼面均价同比上涨152.6%，显示出对高质量土地资源的重视。
• 财务稳健：公司保持合理的杠杆水平，扣预资产负债率66.45%，净负债64.14%，现金短债比1.41。回笼金额达1995亿元，回笼率94.9%，融资成本下降至4.32%，显示出强大的融资能力和财务安全边际。

关键信息

财务表现

• 营业收入：1107.63亿元，同比增长23.1%
• 归母净利润：108.26亿元，同比增长5.1%
• 基本每股收益：0.90元/股，同比增长5.11%
• 毛利率：25.6%，同比下降6.95个百分点
• 合同负债：4343.3亿元，同比增长4.4%
• 在建面积：13301万平方米
• 回笼金额：1995亿元，回笼率94.9%
• 货币资金：1571亿元，占总资产比重11%
• 综合融资成本：4.32%，同比下降14bps

销售情况

• 签约金额：2102.21亿元，同比下降26.29%
• 签约面积：1307.31万平方米，同比下降21.78%
• 全口径销售额排名：行业第二
• 核心城市贡献：79%，同比+2个百分点

拿地策略

• 拓展项目数：37个
• 新增计容面积：412万平方米，同比下降75%
• 拿地金额：607亿元，同比下降36.9%
• 拿地面积占比：31.5%
• 拿地金额占比：28.9%
• 一二线城市拿地占比：85%
• 38个核心城市拿地占比：90%
• 楼面均价：1.47万元/平，同比上涨152.6%

业务拓展

• 保利物业：在管面积5.23亿平方米，合同面积7.32亿平方米，营业收入64.49亿元，同比增长25.16%
• 商业板块：开业购物中心34个，开业面积231万平方米
• 酒店管理：已开业酒店及会议中心22个，客房数近5700间
• 公寓板块：开业及筹开项目49个，覆盖上海、广州、杭州、成都等核心城市

投资建议

分析师王秋蘅维持“推荐”评级，预计公司2022-2023年每股收益分别为2.40元/股、2.52元/股。以8月30日收盘价16.95元计算，对应市盈率分别为7.1倍、6.7倍，显示出良好的估值空间和长期发展潜力。

风险提示

• 行业销售超预期下行
• 结算规模不及预期

图表说明

• 图1：2022H1保利发展营业收入及同比增速
• 图2：2022H1保利发展归母净利润及同比增速
• 图3：2022H1保利发展毛利率、净利率及三费率
• 图4：2022H1保利发展ROE、ROA

评级标准

• 行业评级：推荐（行业指数超越基准指数平均回报20%及以上）、谨慎推荐（行业指数超越基准指数平均回报）、中性（行业指数与基准指数平均回报相当）、回避（行业指数低于基准指数平均回报10%及以上）
• 公司评级：推荐（公司股价超越分析师所覆盖股票平均回报20%及以上）、谨慎推荐（公司股价超越分析师所覆盖股票平均回报10%-20%）、中性（公司股价与分析师所覆盖股票平均回报相当）、回避（公司股价低于分析师所覆盖股票平均回报10%及以上）