房地产行业月报：销售延续弱复苏，竣工表现亮眼-20230418-华泰证券-16页_544kb

房地产行业2023年3月月报总结

核心内容概述

2023年3月，中国房地产行业基本面延续弱复苏态势，但各环节表现不一。开发投资同比降幅扩大，土地市场供求收缩，开工端依然低迷，而竣工端表现亮眼。销售金额实现同比回正，但销售面积仍下滑，显示结构性因素对销售均价的影响。到位资金在销售和开发贷复苏推动下同步转正，预示市场流动性有所改善。

主要观点

• 开发投资：3月全国房地产开发投资同比下滑7.2%，降幅较1-2月扩大1.5个百分点，显示行业整体仍处于调整期。
• 土地市场：300城住宅类土地供求规模继续同比收缩，但成交溢价率有所修复，表明土地市场热度分化明显。
• 开工与施工：新开工面积同比下降29.0%，施工面积同比下滑5.2%，显示房企开工意愿谨慎。
• 竣工表现：竣工面积同比上升32.0%，主要受保交付政策和工程延期影响，显示行业修复趋势。
• 销售情况：销售金额同比上升6.3%，为21年7月以来首次回正，但销售面积同比下滑3.5%，显示结构性因素影响销售均价。
• 到位资金：3月到位资金同比上升2.8%，与销售金额复苏同步，显示市场流动性有所改善。

关键信息

1. 行业复苏分化

• 3月房地产市场复苏呈现分化趋势，供给弹性较强的城市保持较好的景气度，而三四线城市可能面临调整。
• 贝壳领先指标显示4月房地产市场或进入分化格局，需关注不同城市的表现差异。

2. 销售结构变化

• 销售均价同比上涨10.2%，主要由一二线城市和核心区域销售占比提升驱动。
• 70城新房价格同比下滑1.4%，环比上涨0.4%，显示全国房价仍处于温和复苏通道。

3. 到位资金改善

• 定金及预收款同比上升13.5%，个人按揭贷款同比上升19.9%，显示销售和居民贷款对资金到位的积极影响。
• 国内贷款同比上升6.0%，自筹资金同比下滑17.4%，显示开发贷复苏明显。

投资建议

重点推荐公司

A股开发类

• 华发股份 (600325 CH)
• 城建发展 (600266 CH)
• 招商蛇口 (001979 CH)
• 建发股份 (600153 CH)
• 滨江集团 (002244 CH)
• 万科A (000002 CH)
• 新城控股 (601155 CH)
• 金地集团 (600383 CH)

港股开发类

• 华润置地 (1109 HK)
• 中国海外发展 (688 HK)
• 龙湖集团 (960 HK)

物管公司

• 中海物业 (2669 HK)
• 保利物业 (6049 HK)
• 华润万象生活 (1209 HK)
• 招商积余 (001914 CH)
• 万物云 (2602 HK)
• 滨江服务 (3316 HK)
• 新大正 (002968 CH)

目标价与评级

• 所有重点推荐公司均获得“买入”或“增持”评级。
• 目标价依据2023年盈利预测及行业PE水平进行设定，具体如下：

风险提示

• 疫情不确定性：疫情反复或病毒变异可能对房企经营造成不利影响。
• 行业政策不确定性：调控政策、金融与财税政策调整可能影响市场。
• 基本面下行风险：行业规模高峰可能已过，关键指标存在趋势性下行风险。
• 部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，可能面临资金链压力。

结论

在弱复苏背景下，房地产市场呈现分化趋势，建议投资者关注在主流城市拥有充裕货值和补货能力的优质房企。同时，物管公司因其在社区服务和商业运营方面的表现，也值得关注。投资者应根据自身情况审慎决策，关注市场动态及政策变化。