房地产行业月报：投资仍在下降，竣工依旧亮眼-20230516-华泰证券-17页_527kb

房地产行业月报总结：2023年4月

核心内容概述

2023年4月，中国房地产行业整体呈现“弱复苏”态势，开发投资同比降幅扩大，土地市场热度分化，新开工面积继续下滑，但竣工面积显著增长。销售金额同比上升幅度扩大，主要受益于一二线城市销售占比提升和销售均价上涨。到位资金同比小幅上升，与销售复苏趋势同步。华泰证券认为，二季度房地产市场将呈现分化格局，供给弹性较强的城市和优质房企有望表现更好。

主要观点

1. 基本面延续弱复苏，分化趋势明显

• 开发投资：4月全国房地产开发投资同比下滑7.3%，降幅较3月扩大1.4pct，显示行业仍处弱复苏阶段。
• 土地市场：300城住宅类土地供求规模同比收缩，但成交地块溢价率延续修复，流拍率下降，表明政府推出的地块质量较高。
• 新开工：4月新开工面积同比下降27.3%，降幅收窄，但整体仍低迷。
• 竣工面积：4月竣工面积同比上升42.0%，主要由保交付政策和工程延期推动。

2. 销售金额同比增幅扩大

• 销售面积：4月全国商品房销售面积同比上升5.5%，较3月扩大5.3pct。
• 销售金额：4月销售金额同比上升28.0%，升幅较3月扩大19.2pct，主要因销售均价上涨9.2%，但更多是结构性因素所致。
• 销售结构：一二线城市及核心区域销售占比提升，显示市场复苏主要集中在核心城市。

3. 到位资金随销售复苏小幅增长

• 到位资金：4月到位资金同比上升3.4%，较3月改善0.4pct。
• 定金及预收款：同比上升29.3%，显示销售复苏带动资金到位。
• 个人按揭贷款：同比上升23.4%，改善3.5pct。
• 国内贷款：同比下降11.7%，自筹资金同比下降27.9%，显示融资环境依然严峻。

关键信息

1. 数据调整与趋势判断

• 本月统计局对房地产数据进行了基数调整，导致同比数据与过往计算结果不一致。
• 调整后数据显示房地产市场整体向好趋势未变，但需关注结构性因素。

2. 城市与房企分化趋势

• 供给弹性强的城市将继续保持较好景气度，而三四线城市可能面临调整。
• 优质房企具备充裕货值和较强补货能力，有望在分化行情中表现更佳。

3. 投资建议

• A股开发企业：推荐华发股份、城建发展、招商蛇口、建发股份、滨江集团、万科A、新城控股、金地集团。
• 港股开发企业：推荐越秀地产、华润置地、中国海外发展、龙湖集团。
• 物管公司：推荐中海物业、保利物业、滨江服务、华润万象生活、招商积余、万物云、新大正。

4. 风险提示

• 疫情不确定性：可能影响房企经营。
• 行业政策风险：宏观流动性、因城施策、房地产相关制度调整可能带来不确定性。
• 行业下行风险：部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。
• 部分房企经营风险：若现金流修复不及预期，部分房企可能面临资金链压力。

行业走势图与数据表

行业走势图

• 附有行业走势图，显示房地产市场走势。

重点推荐公司一览表

数据调整说明

• 开发投资：调整前-16.2%，调整后-7.3%。
• 销售面积：调整前-11.8%，调整后+5.5%。
• 销售金额：调整前+13.2%，调整后+28.0%。
• 竣工面积：调整前+37.3%，调整后+42.0%。
• 到位资金：调整前+0.8%，调整后+3.4%。

结论

2023年4月，中国房地产市场整体呈现弱复苏，但城市和房企间分化趋势明显。华泰证券认为，具备充裕货值和补货能力的优质房企在分化行情中更具优势。建议关注A股和港股中具备较强市场地位和财务稳健的房企及物管公司。同时，需警惕疫情、政策变化及行业下行等风险因素。