城市更新系列—2019中国工业遗存再利用路径与典型案例白皮书_22页_5mb

中国工业遗存再利用路径与典型案例白皮书总结

核心内容

本白皮书系统分析了中国工业遗存再利用的背景、现状、典型案例及未来趋势，旨在为相关行业提供参考与指导。通过政策引导、市场驱动和多方合作，工业遗存正逐步转型为具有文化、经济与社会价值的城市更新项目。

主要观点

• 工业遗存再利用已成为城市更新的重要组成部分，具备历史、科技、社会、艺术与经济等多重价值。
• 工业遗存的再利用路径包括工业旅游、现代设计、都市产业、文化金融、智能制造与文化创意等。
• 工业遗存改造呈现出主体多元化、定位精准化、功能融合化与资产证券化等发展趋势。
• 为实现可持续发展，需完善改造标准、解决土地变性难题、避免同质化竞争与提升投资效益。

关键信息

一、工业遗存基本概念

• 工业遗存是指工业活动产生的遗留物，包括建筑、机械、厂房、仓库等。
• 工业遗产是具有历史、技术、社会、建筑或科学价值的工业遗存。
• 工业遗存分为物质遗存与非物质遗存，涵盖建筑、设备、工艺流程等。

二、中国工业遗存改造发展历程

1. 自然生长阶段（1990-2000）

   • 特点：部分工业遗存被盲目拆除或过度改造
   • 政策：上海市政府开始对工业遗存进行保护管理

2. 认识提高阶段（2001-2013）

   • 特点：工业遗存的建筑与文化价值开始受到关注
   • 政策：国家文物局发布《关于加强工业遗产保护的通知》

3. 规划升级阶段（2014-至今）

   • 特点：工业遗存项目进入科学规划、分类管理阶段
   • 政策：国务院与工信部相继出台支持政策

三、中国工业遗存空间资源

• 全国工业遗存空间资源总量约30亿平方米
• 部分城市数据：
  • 北京：腾退老旧厂房242个，待利用面积1778.48万平方米
  • 上海：存量工业用地629万平方米，待转型面积193万平方米
  • 天津：登记在册工业遗产130余处
  • 重庆：确定96处工业遗产名录
  • 广州：低效用地图斑588.96平方公里，旧厂面积188.03平方公里
  • 深圳：老旧工业厂房约3亿平方米
  • 杭州：老城区工业遗产90多处
  • 成都：27处近现代工业遗产
  • 武汉：95处工业遗存，分为三个保护级别
  • 济南：92处工业遗产纳入法定保护体系

四、工业遗存改造方向

1. 工业旅游区

   • 适宜类型：废弃矿区、重大历史事件遗址等
   • 典型案例：开滦国家矿山公园

2. 开放街区

   • 适宜类型：地理位置优越、建筑风格独特的项目
   • 典型案例：北京市798艺术区

3. 产业园区

   • 适宜类型：符合建筑标准的老旧工业厂房
   • 典型案例：751D·PARK北京时尚设计广场

五、工业遗存改造模式

1. 产权方改建运营模式

   • 优势：注重保护与传承
   • 不足：缺乏专业运营能力
   • 典型案例：北京手表厂改建成双安商场

2. 产权方与外部机构合资模式

   • 优势：资金与资源充足
   • 不足：协调成本高
   • 典型案例：751D·PARK

3. 运营方承租改建模式

   • 优势：定位明确、发展空间清晰
   • 不足：忽略保护原有特色
   • 典型案例：北京莱锦文化创意产业园

六、典型案例分析

1. 工业旅游：开滦国家矿山公园

• 运营方：开滦（集团）有限责任公司
• 发展路径：深耕文化、多元运营、打造品牌
• 亮点：全国科普教育基地、国家4A级景区、拥有大量珍贵文物

2. 现代设计：济南国际创新设计产业园

• 运营方：济南同天投资有限公司
• 发展路径：市场导向、空间与内容结合、数据驱动
• 亮点：引进知名设计与咨询机构，形成文化与金融融合园区

3. 都市产业：首钢冬奥广场

• 运营方：北京首钢建设投资有限公司
• 发展路径：城市更新、赛事驱动、生态平台
• 亮点：冬奥会配套项目，打造高端产业聚集区

4. 文化金融：新华1949文化金融与创新产业园

• 运营方：中国文化产业发展集团有限公司
• 发展路径：市场导向、多元运营、智慧平台
• 亮点：聚焦文化与金融产业融合，形成品牌效应

5. 智能制造：金隅智造工场

• 运营方：北京金隅文化科技发展有限公司
• 发展路径：政府引导、专业活动、生态平台
• 亮点：打造智能制造创新港与科研转化基地

6. 文化创意：郎园vintage

• 运营方：北京首创郎园文化发展有限公司
• 发展路径：精准定位、空间与内容结合、数据驱动
• 亮点：文化氛围浓厚，形成多业态融合的创意园区

7. 总部基地：恒通国际商务园

• 运营方：北京英赫世纪置业有限公司
• 发展路径：高端改造、依托区位、完善生态
• 亮点：高品质办公环境，吸引国际知名企业入驻

七、发展趋势

1. 投资主体多元化

   • 多类型机构参与，如业主、金融机构、地产企业、文创企业等

2. 项目定位精准化

   • 产业定位向细分领域聚焦，如设计、影视、音乐等

3. 项目功能融合化

   • 办公、商业、文旅、会展等复合功能融合

4. 项目资产证券化

   • 资产支持专项计划成为融资新渠道

八、赛迪建议

• 地方政府：制定专项政策，推动工业遗存融入城市更新
• 工业企业：通过开放合作激活存量资产
• 地产企业：创新盈利模式，支撑项目自持
• 文创企业：积极参与改造，拓展发展空间

总结

中国工业遗存再利用已成为城市更新的重要组成部分，具备多重价值与潜力。通过政策引导、市场驱动和多方合作，工业遗存正在被赋予新的功能与意义，成为文化、经济与社会发展的新引擎。未来，工业遗存改造将呈现主体多元化、定位精准化、功能融合化与资产证券化等趋势，为城市更新与产业发展提供有力支撑。