城投企业参与城市更新业务的路径探索与风险研究_—_基于_城市更新_十五五_规划_视角_15页_1mb

城投企业参与城市更新业务的路径探索与风险研究总结

核心内容概述

《城市更新“十五五”规划》标志着我国城市更新从增量扩张模式向存量提质、分类施策阶段转型，城投企业需在这一背景下重新审视参与路径与风险控制。本文从政策逻辑、资金体系、区域差异及城投企业风险特征等角度出发，分析城投企业在不同区域参与城市更新的适配模式与潜在风险，提出差异化发展的建议。

主要观点

1. “十四五”城市更新问题凸显

   • 项目收益偏低，自身造血能力不足。
   • 传统“以地养更”模式失效，财政收支矛盾突出。
   • 专项债收益门槛与项目公益属性错配，导致部分项目难以获得支持。
   • 市场化融资渠道受限，信用定价分化加剧，弱主体融资成本高、渠道窄。

2. “十五五”规划逻辑重构

   • 决策逻辑从“政府想做什么”转向“群众需要什么”，强调“自下而上”需求导向。
   • 价值逻辑从“地产逻辑下的大拆大建”转向“治理逻辑下的存量提质”。
   • 资金逻辑从“土地财政主导”转向“多元可持续投融资”，构建中央财政、地方专项债、政策性金融、市场化融资、配套融资工具五级资金体系。

3. 资金体系分层与区域分化

   • 资金门槛、成本逐层抬升，市场化属性增强，资金向高能级城市、优质主体、可自平衡项目集中。
   • 中央财政资金竞争性分配，专项债强调收益自平衡，政策性金融向经济大省倾斜，市场化融资依赖主体信用资质，配套融资工具以基金和专项授信为主，头部城市更具优势。

4. 城投企业差异化发展路径

   • 强省会/中心城市：具备多元融资渠道和较强风险缓冲能力，可适度开展规模化城市更新，转向“城市综合运营服务商”角色。
   • 普通地级市：宜以轻量化微更新为主，避免与区域禀赋错配引发流动性风险。
   • 人口流出型市（县）域：应聚焦存量资产盘活、小微民生更新和安全保障补短板，以“微利可持续”模式推进，审慎轻量化运营。

关键信息

一、政策逻辑转变

• 决策逻辑：从政府主导转向居民需求导向，强调“先体检后更新、无体检不更新”机制。
• 价值逻辑：从大拆大建转向存量提质，关注城市安全、功能完善与资产保值。
• 资金逻辑：从土地财政依赖转向多元融资，形成财政、金融、社会资本协同格局。

二、资金体系结构

三、城投企业发展路径与风险特征

1. 强省会/中心城市

• 发展路径：规模化城市更新，聚焦“保护性改造+商业运营”模式，引入社会资本，实现“投资—运营—退出—再投资”闭环。
• 典型案例：重庆“朝天门·城里”项目，由国企投建、民企运营，招商率达88%；广州永庆坊项目，采用BOT模式，带动经济产值超50亿元。
• 风险特征：项目周期长、业态复杂，面临规划调整、市场需求变化、政策变动等不确定性，但具备较强的融资能力和风险缓冲能力。

2. 普通地级市

• 发展路径：轻量化微更新，聚焦老旧小区功能完善、街区微更新、社区公共服务配套升级。
• 典型案例：扬州小秦淮河保护更新二期项目，遵循“留、改、拆、补”与“保、活、用”原则，招商率达82%，获省级专项资金支持。
• 风险特征：融资渠道受限，项目收益测算与实际执行存在偏差，流动性风险较高，需谨慎评估项目与融资能力的匹配度。

3. 人口流出型市（县）域

• 发展路径：存量资产盘活、小微民生更新、安全补短板，不新增债务，以低成本、连片化方式推进。
• 典型案例：四川营山县改造闲置校舍为水厂，山东费县建设“和平里”邻里中心，湖北应城市整合老旧小区为改造片区。
• 风险特征：面临项目建成后闲置或低效运转风险，资金依赖上级转移支付，政策性资金支持有限，融资可得性弱。

总结与启示

• 城投企业应结合区域禀赋、自身债务情况与政策导向，审慎选择参与模式，避免盲目扩张。
• 城市更新业务应以项目收益和债务风控为前置条件，实现高质量、可持续发展。
• 强省会/中心城市具备较强发展优势，普通地级市需轻量化运营，人口流出型区域应聚焦民生与安全保障。
• 融资渠道向头部城市集中，弱主体融资空间收窄，城投企业需提升自身信用资质与资产运营能力，以适应市场化融资趋势。

参考资料

• 《城市更新“十五五”规划》（国发〔2026〕12号）
• 联合资信评估股份有限公司研究报告
• 国务院政策例行吹风会（2026年6月8日）
• 地方政府专项债及政策性金融支持数据
• 城市更新基金及商业银行专项授信案例

联系方式

• 投资人服务：010-85679696-8704
• 邮箱：investorservice@lhratings.com

免责声明

本研究报告著作权为联合资信评估股份有限公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制和发布。如引用须注明出处为“联合资信评估股份有限公司”，且不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。未经授权刊载或者转发本研究报告的，联合资信将保留追究其法律责任的权利。

本研究报告中的信息均来源于公开资料，联合资信对这些信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本研究报告所载的资料、意见及推测仅反映联合资信于发布本研究报告当期的判断，仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。

在任何情况下，本研究报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。联合资信对使用本研究报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。