20170504-广发证券-房地产行业2016年年报及2017年一季报综述：现金状况改善，集中度快速提升_18页_1mb

房地产行业2016年年报及2017年一季报综述总结

核心内容

2016年是房地产行业景气度维持高位的一年，行业整体量价齐升，销售面积和销售金额增速分别达到37%和44%。同时，行业集中度显著提升，调控政策背景下，大房企更具优势。2017年一季度，行业调控持续深入，市场热度下降，融资环境由松转紧，房企面临一定的财务压力。

主要观点

销售分析

• 量价齐升：2016年全国商品房销售面积和销售金额增速分别达20%和35%，创2011年以来新高。
• 结算均价企稳：随着销售均价上升，结算均价也将同步上升，带动毛利率企稳。
• 行业集中度提升：销售排名门槛提高，前十市占率升至32%，TOP10房企几乎占据全国销售金额的一半。

投资分析

• 动态补库存：房企存在较强的补库存需求，拿地面积与销售面积之比升至174%。
• 拿地成本攀升：一线城市和热点二线城市地价上涨明显，拿地成本占售价比重升至45%，拿地金额占销售金额比重接近80%。
• 区域聚焦：房企主要集中在一线城市和环核心城市圈内的热点二线城市。

业绩分析

• 收入利润双增长：66家房企营业收入和营业利润分别增长29%和31%，大房企表现更为稳健。
• 预收账款与存货增长：预收账款余额达1.5万亿元，存货规模接近3.5万亿元，保障未来的结算业绩。
• 合作开发影响权益：大房企更倾向合作开发，投资收益中对联营合营企业的收益占比超过80%，少数股东损益占比维持在20%左右，中小房企平均为10%。

盈利分析

• 毛利率企稳：综合毛利率为27%，较2015年略有下降，但未来将随销售均价上升而企稳。
• 费用控制良好：大房企在费用控制方面表现更优，销售和管理费用率较低。
• 净利润率和ROE平稳：净利润率小幅上升至10.2%，ROE为12.73%，大房企表现更为稳健。

财务分析

• 融资环境收紧：2016年前三季度融资环境宽松，但2017年一季度明显收紧，发债募资下降74%。
• 短期现金状况良好：2016年年末，66家房企在手现金达7167亿元，现金对短债覆盖率接近150%，但净负债率仍高达96%。
• 债务融资成本下降：2016年新增债务融资成本降至4%左右，但2017年一季度开始有所回升。

关键信息

销售数据

• 2016年样本房企销售面积增速为37%，销售金额增速为44%。
• 2016年全国商品房销售均价为7476元/平米，同比上升10%。
• 2016年TOP10房企市占率接近20%，2017年一季度升至32%。

投资数据

• 2016年样本房企拿地面积与销售面积之比为174%，土地投资占销售金额比重升至80%。
• 一线城市住宅用地价格同比上升约50%，二线城市超过110%，三线城市超过30%。

业绩数据

• 2016年66家房企营业收入达1.43万亿元，营业利润1930亿元。
• 2016年年末预收账款余额达1.5万亿元，存货规模接近3.5万亿元。
• 2016年净利润合计超过1400亿元，同比上升35%。

盈利数据

• 综合毛利率为27%，较2015年下降1个百分点。
• 净利润率上升0.5个百分点至10.2%，ROE为12.73%。

财务数据

• 2016年全年发债募资规模为2000亿元，同比上升16%。
• 2017年一季度发债募资仅为174亿元，同比大幅下降74%。
• 2016年年末净负债率降至96%，但2017年一季度回升至106%。
• 短期有息债务余额为4800亿元，现金对短债覆盖率接近150%。

风险提示

• 行业调控持续深入，市场热度持续降低。
• 信贷收紧延至更多城市，对房企融资产生不利影响。

报告信息

• 分析师：

  • 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，九年房地产研究经验。
  • 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，五年房地产研究经验。
  • 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，四年房地产研究经验。
  • 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

• 行业评级：持有

• 报告日期：2017-05-04

数据来源

• 数据来源：Wind，广发证券发展研究中心，总市值按2017年4月30日收盘价计算。