沈阳中原-2020年度沈阳房地产市场总结-2021.3-86页_4mb

2020年沈阳房地产市场总结

核心内容

2020年沈阳房地产市场在政策调控与城市发展双重影响下，呈现出成交量与价格波动、土地市场活跃与调控加强、城市扩张与区域发展不均等多重特征。沈阳在城建水平、交通建设、教育配套等方面持续发力，但楼市政策趋紧，房价上涨受到抑制，市场整体呈现疲态，预计2021年将延续这一趋势。

主要观点

• 城建水平：沈阳在2020年城建水平全国排名第6，基础设施建设如快速路、地铁、有轨电车等持续完善，城市功能逐步向外疏解。
• 楼市政策：沈阳坚持“房住不炒”政策，通过“沈八条”等政策抑制房价过快上涨，限购、提高首付比例、延长增值税免征年限等措施影响市场。
• 土地市场：2020年沈阳土地成交量创7年来新高，但高溢价时代已过，实际溢价率仍较高。土地供应向三环外转移，品牌房企占据主导地位。
• 区域发展：沈北新区和经开区成为土地成交热点，道义板块因价格优势成为销量霸主，浑南区因地价上涨成交量下降。
• 教育配套：沈阳计划到2022年新增60余所学校，提升教育水平，吸引人才落户，促进城市发展。
• 城市扩张：沈阳城市向外扩张，3-4环成为主战场，四环内均价破万，价格呈现向外围递减趋势。
• 政策影响：政策调控对市场影响有限，但对土地市场和住宅市场形成一定压制，预计2021年市场将更加谨慎。

关键信息

城市发展

• 城建水平：沈阳全国排名第6，基础设施建设较为完善。
• 交通建设：浑南大道快速路通车，推动城市“二环”南移，城市格局拉开。
• 教育建设：计划新增42所小学、21所初中、4所普通高中，提升教育质量。
• 城市目标：沈阳力争成为国家中心城市，打造东北亚交通枢纽，推动区域协调发展。

房地产政策

• 政策基调：坚持“房住不炒”，抑制房价和地价过快上涨。
• 调控措施：出台“沈八条”政策，限制房价、提高首付比例、延长增值税免征年限等。
• 契税调整：契税法实施，沈阳根据政策调整税率，保障买方权益。

土地市场

• 成交量：2020年土地成交量为1198万m²，创7年来新高。
• 价格走势：楼面价上涨，但受政策影响，溢价率下降。
• 区域分布：三环外成为土地成交主要区域，沈北新区和经开区最为活跃。
• 品牌房企：华润、龙湖、金地、中海等品牌房企主导市场，非公开市场开发活跃。

住宅市场

• 成交量：同比下降26.4%，受疫情影响及政策影响，市场疲软。
• 价格走势：沈河区价格涨幅最大，和平区次之，沈北新区均价最低。
• 区域表现：沈北新区成交量和供应量最高，道义板块销量独大，经开区后来居上。

商办市场

• 市场疲态：商办市场持续低迷，成交量和价格均未明显提升。

2021年预测

• 土地市场：预计全年成交面积1250万㎡，参拍积极性犹在，但会抱有“捡漏”心态，出手谨慎。
• 住宅市场：房价上涨趋势不变，隐性干预手段或将升级，价格承压同比涨幅预计会收窄至8%以内。
• 政策影响：政府将继续调控市场，抑制房价过快上涨，稳定市场预期。

龙虎榜单

• 面积王：龙湖爱琴海地块38.5万㎡
• 总价王：中海领事馆东-1地块28.2亿元
• 单价王：中海领事馆东-1地块13000元/㎡
• 溢价王：美的724棚户区-2地块60.7%
• 配建王：新筑GN-AT-01-04-1地块19.8万m²教育设施

总结

2020年沈阳房地产市场在政策调控和城市发展双重影响下，呈现出成交量下降、价格承压、土地市场活跃但溢价率走低、区域发展不均等特征。未来市场将更加谨慎，政策将继续发挥调控作用，促进房地产市场稳定健康发展。