20250426-国金证券-房地产行业研究_住房消费扩大内需_政治局指明政策方向_19页_2mb

房地产行业分析总结

核心内容

政策方向

中央及地方政府正将住房消费视为扩大内需的重要手段。中央政治局会议强调了实施更加积极有为的宏观政策，包括加快城市更新和优化存量商品房收购政策，以推动房地产市场平稳健康发展。同时，会议指出要增强消费对经济增长的拉动作用，支持优质物业服务及商业运营管理企业。

市场表现

本周A股房地产板块下跌1.3%，在各板块中排名第30；而港股房地产板块上涨1.3%，排名第8。港股物业板块上涨1.7%，对恒生中国企业指数和沪深300指数分别呈现-0.6%和+1.3%的相对收益。尽管A股地产整体表现不佳，但部分个股表现突出，如金辉控股、天保基建等涨幅较大，而部分企业如荣丰控股、建业地产等跌幅显著。

主要观点

住房消费对内需的拉动

住房消费具有广泛的产业链带动作用，能够直接促进地产链上下游消费，并通过财富效应间接提升消费信心。因此，政府将稳楼市作为促进消费的重要抓手。

政策力度加大

在政策层面，中央和地方政府均加大了对房地产市场的支持，包括通过宽松政策、优化存量商品房收购、促进“以旧换新”等方式，推动房地产市场平稳发展。

市场景气度

新房市场整体表现承压，成交面积同环比均下滑。但一线城市和二线城市表现相对稳健，而三四线城市恢复力度较弱。二手房市场则保持增长，尤其是二线城市和一线城市，同比涨幅显著。

关键信息

宅地成交数据

2025年第17周，全国300城宅地成交面积为439万平米，环比增长20%，同比下降41%。平均溢价率为9%。年初至今，累计成交面积为10827万平米，同比下降1.3%。权益拿地金额前五的房企为绿城中国、中海地产、华润置地、建发房产和滨江集团。

新房成交情况

本周47个城市商品房成交面积为283万平米，环比下降0.3%，同比下降19.4%。一线城市成交面积环比增长18%，同比下降26%；二线城市环比增长3%，同比下降15%；三四线城市环比下降12%，同比下降20%。

二手房成交情况

本周22个城市二手房成交面积为292万平米，环比下降2%，同比增长18%。一线城市成交面积环比下降9%，同比增长23%；二线城市环比增长6%，同比增长23%；三四线城市环比下降6%，同比增长2%。

库存与去化周期

本周10城商品房库存为1.02亿平米，环比增长0.1%，同比下降9%。去化周期为26.3个月，较上周增长0.5个月，较去年下降5.6个月。

投资建议

重点推荐

推荐深耕一线及核心二线城市的房企，如滨江集团、中国海外发展、建发国际集团及其对应的物业管理公司。此外，贝壳因受益于政策利好和市场活跃度提升，也被推荐。华润万象生活因其稳健发展和商管龙头地位，也被看好。

风险提示

• 宽松政策对市场提振效果不佳
• 三四线城市恢复乏力
• 房企出现债务违约风险

数据跟踪

宅地成交

• 2025年第17周，全国300城宅地成交面积439万平米，环比增长20%，同比下降41%。
• 2025年初至今，累计成交面积10827万平米，同比下降1.3%。

新房成交

• 本周47城新房成交面积283万平米，环比-0.3%，同比-19.4%。
• 一线城市新房成交面积环比+18%，同比-26%。
• 二线城市新房成交面积环比+3%，同比-15%。
• 三四线城市新房成交面积环比-12%，同比-20%。

二手房成交

• 本周22城二手房成交面积292万平米，环比-2%，同比+18%。
• 一线城市二手房成交面积环比-9%，同比+23%。
• 二线城市二手房成交面积环比+6%，同比+23%。
• 三四线城市二手房成交面积环比-6%，同比+2%。

地产行业政策和新闻

政策动态

• 苏州发布改善型住宅新政，鼓励与轨道交通设施互联互通。
• 杭州优化住房公积金提取政策，支持购买保障性住房。
• 青岛计划新增住宅用地供应量227公顷，推动保障性住房建设。
• 厦门优化房票补偿安置政策，扩大房源选择范围。
• 四川取消普通住宅和非普通住宅标准，简化土地增值税优惠政策。

地产公司动态

• 首开股份2024年营收242.13亿元，同比-49.31%；归母净利润-81.41亿元，同比-28.43%。
• 格力地产高管变更，陈辉辞去董事长等职务，郭凌勇、李向东被提名。
• 渝开发2024年营收3.88亿元，同比-70.79%；归母净利润-1.14亿元，同比-207.71%。
• 中国海外宏洋集团2025年第一季度收入57.87亿元，同比-22.8%；经营溢利3.98亿元，同比-48.6%。
• 保利发展2025年第一季度收入367.3亿元，同比+0.6%；经营溢利56.7亿元，同比-14.7%。
• 滨江集团2024年营收691.52亿元，同比-1.83%；归母净利润25.46亿元，同比+0.66%。

物管行业政策和新闻

• 壳牌-W斥资300万美元回购股份，显示其对市场信心。
• 克而瑞发布CRIC物业AI，推动物业服务行业智能化转型。

非开发公司动态

• 特发服务2024年营收28.64亿元，同比+17%；归母净利润1.22亿元，同比+1.24%。
• 珠江股份高管变更，李超佐被选举为董事长。
• 南都物业2025年一季度营收4.53亿元，同比+2.39%；归母净利润2948.31万元，同比+41.58%。

行业估值

• A股地产PE-TTM整体处于低位，万科A为6.6倍，保利发展为8.7倍，招商蛇口为13.4倍，建发股份为2.4倍，滨江集团为12.3倍。
• 港股地产PE-TTM为5.7倍（中国海外发展）至9.3倍（绿城中国）。
• 港股物业PE-TTM为6.1倍（建发国际集团）至18.8倍（贝壳*）。

风险提示

• 宽松政策对市场提振效果有限
• 三四线城市房地产市场恢复较慢
• 房企债务违约风险上升