20210226-华创证券-房地产行业集中供地新政点评_供给侧调控再深化_行业加速迈入运营时代_4页_550kb

房地产行业集中供地新政总结

核心内容

2021年2月，自然资源部发布《2021年住宅用地供应分类调控相关工作要点》，要求在22个重点城市实行住宅用地“两集中”同步公开出让政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。该政策旨在通过供给侧调控提升土拍市场透明度，推动行业向运营驱动转型。

主要观点

1. 土拍市场降温，毛利率改善

• 集中供地政策通过短时间放量供应，分散房企拿地目标，减少单地块竞拍参与者，从而降低土拍溢价率。
• 在供给侧，集中供地打破过去某些城市通过调高起拍价控制溢价的潜规则，推动土地商品化自由竞争。
• 政策提升土拍市场透明度，实现供需两侧双向降温，有利于房地产行业毛利率改善。
• 重点城市标杆效应将对全国其他城市地价形成良好预期指引。

2. 房企资金周转效率下降，资金实力决定竞争力

• 集中供地政策下，房企销售资金回笼与拿地支出不再匹配，大量资金进入空转状态，导致资金周转效率下降。
• 在贷款新规和资管新规约束下，融资成本可能上行。
• 资金充裕、融资渠道多样、资金调配能力强的房企将获得更大资源获取优势，推动市占率扩张。

3. 运营能力成为核心竞争力

• 拿地是房企价值链的关键环节，直接影响项目利润率和周转率。
• 在集中供地背景下，房企需在投前阶段加强跨部门协作，包括投资部、设计部、工程部、财务部和运营部。
• 运营效率高、配合度强的房企，将更少面临错误决策风险。
• 高周转模式下，土地集中供应预示集中推盘，项目间竞争加剧，产品打造能力和品牌塑造能力成为优势。

4. 行业进入运营驱动时代

• 供给侧调控深化，推动行业从资源驱动、杠杆驱动向运营驱动转型。
• 运营驱动将提升行业门槛，减少内耗，助力行业集中度提升和盈利能力改善。
• 周期波动减少，行业有望实现健康持续发展。

投资建议

推荐股票

• 住宅开发：A股：万科A、保利地产、金地集团、金科股份、阳光城、中南建设
  H股：世茂集团、旭辉控股、融创中国、龙光集团、美的置业、中国奥园、中国金茂
• 商业地产：新城控股、龙湖集团、宝龙地产，建议关注：华润置地
• 物流地产：ESR、南山控股

投资评级

• 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上。
• 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%至5%。
• 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。

风险提示

• 房地产行业调控政策可能超预期收紧。
• 融资政策可能超预期收紧。

附：重点城市集中供地政策实施情况

团队介绍

• 分析师：鲁星泽
  • 慕尼黑工业大学工学硕士
  • 2015年加入华创证券研究所
  • 多次获得新财富、水晶球、金牛奖、金麒麟等评选奖项

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