20161009-中投证券-国庆21城收紧楼市政策专题研究：政策逆转背景、影响及前瞻深度分析_29页_2mb

报告摘要

本报告分析了2016年国庆期间21个城市重启房地产调控政策的背景、措施及影响，并对未来的行业走势进行了前瞻判断。报告指出，由于热点城市房价和地价过快上涨，带来不稳定预期，中央与地方联合出手，旨在遏制房价过快上涨，防范泡沫风险，并引导资金流向实体经济。

调控背景
- 百城房价连续17个月上涨，非理性扩散至多个城市，尤其是三四线城市。
- 土地市场过热，地王频出，推升房价，部分城市如南京、合肥、苏州等成为新晋地王城市。
- 流动性充裕促使房地产投资需求提升，带来风险。
- 开发商、中介机构和部分媒体在推高房价过程中起到推波助澜作用。
调控措施
- 限购限贷：重点调控16个热点城市及部分二线及准二线城市，提高购房门槛，抑制过度投资投机。
- 增加土地和新房供应：严查资金来源，提高土地竞拍保证金比例，遏制“地王”现象。
- 规范市场行为：整顿开发商捂盘惜售、中介机构违规等行为，打击炒作、虚假信息及价格欺诈。
- 加强执法与舆论引导：依法查处违规行为，引导理性消费，防止市场恐慌。
- 培育租赁市场：部分城市提出扶持租赁机构，推动租赁市场发展。
调控效果与影响
- 短期抑制需求，但对价格影响有限，市场仍可能保持观望。
- 调控后成交量极速下滑，但部分城市如上海、南京等在政策出台后成交量和价格出现波动。
- 长期来看，调控往往是市场周期由峰转谷的开始，调整周期可能超过2012年的15个月。
- 调控加剧城市分化，核心城市及城市群发展更具吸引力，大型房企更具优势。

调控城市：21城密集出台政策，包括北京、上海、深圳、广州、南京、苏州、杭州、武汉、成都、济南、厦门、合肥、福州、无锡、郑州、南昌、珠海、中山、东莞、惠州、佛山等。
主要调控手段：限购、限贷、提高土地竞拍保证金、严查资金来源、规范销售及中介行为等。
调控目标：遏制房价过快上涨，实现月环比不增长，并逐步回归合理区间。
短期影响：国庆期间新房及二手房成交量出现先升后降的走势，部分城市成交量大幅下滑。
长期影响：房地产市场将经历调整，核心城市及城市群更具发展潜力，行业集中度将进一步提升。
风险提示：预期转变可能导致销售和价格下行超预期，经济增速下行影响总需求。