20180206-华融证券-房地产行业周报_房企融资继续收紧_10页_578kb

房地产行业周报总结 (2018.1.29-2018.2.4)

核心内容概述

2018年2月初，房地产行业整体表现承压，市场成交量环比小幅下跌，但同比大幅增长。与此同时，房企融资环境进一步收紧，政策调控趋严，土地市场交易活跃度下降，部分大型房企如万达商业宣布退出房地产开发，转向商业管理运营。行业分析指出，龙头房企在融资和拿地方面仍具优势，建议投资者关注其表现。

主要观点

1. 房地产市场成交量表现

• 新房市场：

  • 30个重点城市商品房成交面积为292.66万平米，环比下跌3.86%，同比上涨444.69%。
  • 一线城市成交面积53.00万平米，环比下跌12.80%，同比上涨529.19%。
  • 二线城市成交面积171.99万平米，环比下跌0.11%，同比上涨593.51%。
  • 三线城市成交面积67.67万平米，环比下跌5.31%，同比上涨229.99%。

• 二手房市场：

  • 4个重点城市二手房成交量环比上涨7.80%，同比上涨383.64%。
  • 一线城市（北京、深圳）成交量环比上涨10.74%，同比上涨648.80%。
  • 二线城市（杭州、南京）成交量环比上涨2.85%，同比上涨194.40%。

2. 行业与公司动态

• 融资收紧：

  • 部分银行暂停开发贷业务，信托公司对地产融资更加审慎。
  • 上海银监局发文限制并购贷款投向房地产开发领域，要求并购贷款用途合规，且土地项目需完成25%以上开发投资总额。
  • “四证不全”项目不得发放贷款，防止资金违规流入房地产市场。

• 土地市场表现：

  • 1月全国土地市场供应和成交量环比下降，出让金降幅过半，市场整体低迷。

• 企业动态：

  • 万达商业引入腾讯、苏宁、京东、融创战略投资，计划退出房地产开发，转型为纯粹的商业管理运营企业。
  • 万科1月份实现合同销售金额679.8亿元。
  • 荣盛发展2017年归母净利润同比增长39.06%。
  • 金融街2017年归母净利润同比上升1%至10%。

关键信息

• 市场表现：

  • 上周房地产指数（中信）下跌4.45%，跑输沪深300指数1.94个百分点。
  • 1月份土地市场整体供应和成交量环比下降，出让金降幅过半。

• 政策影响：

  • 银行和信托对房企融资态度更加谨慎。
  • 上海银监局出台并购贷款监管政策，限制资金违规流入房地产开发领域。

• 企业转型：

  • 万达商业引入互联网巨头资本，计划退出房地产开发，转向商业管理运营。
  • 万达商管集团将推动线上线下融合的“新消费”商业模式。

• 投资建议：

  • 建议关注业绩增长较快、估值较低的龙头房企。
  • 由于融资收紧，房企拿地难度加大，龙头房企更具优势。

风险提示

• 政策调控进一步升级：可能对房地产市场造成更大压力。
• 房地产销售大幅下滑：影响房企资金回笼。
• 房价大幅下跌：可能导致行业整体利润下降。

投资评级定义

总结

2018年初，房地产市场面临融资收紧与政策调控双重压力，成交量环比小幅下跌，但同比显著增长。一线城市受春节假期影响，成交量环比下滑明显，但同比仍保持高位增长。二手房市场则表现相对稳定，成交量持续上升。万达商业的转型标志着大型房企开始探索多元化发展路径。建议投资者关注具备较强资金实力和拿地能力的龙头房企，同时警惕政策调控升级和市场下行风险。