地产债跟踪研究系列二：透过财务报表看融资收紧对发债房企的影响-20191029-安信证券-19页_1009kb

报告摘要

2019年房地产行业面临融资收紧政策，主要表现为融资成本上升、融资渠道向高成本偏移、增信结构要求提高及债务期限结构改善。该政策对房企产生分化影响，发展稳健、杠杆偏低的房企表现相对较好，而高杠杆房企则面临更大挑战。

融资成本明显抬升：
- 2019年上半年，TOP50房企融资成本中位数上升57bp至6.48%。
- 76%的房企融资成本上升，其中规模较小、地方国企和民企的升幅较大，高杠杆房企融资成本上升尤为显著。
- 融资成本上升原因包括融资渠道变化（如海外债、非标融资占比上升）及各渠道融资成本整体抬升。
融资来源向高成本渠道偏移：
- 有息负债中，银行贷款和境内债券占比下降，分别为48.6%和21.7%。
- 海外债占比上升1.1pct至12.1%，非标融资占比基本持平于15.1%。
增信结构要求提高：
- 有息负债抵质押率中位上升1pct至61%，55%的房企抵质押率上升。
- 新城控股、首创置业、华夏幸福为抵质押率上升最大的三家房企；华发股份、首开股份、融信集团为下降最大的三家。
债务期限结构改善：
- 房企积极偿还短期债务，1年内到期有息负债占比中位下降3个百分点至29%。
- 72%的房企1年内到期债务占比下降，而部分高杠杆房企如融侨、佳源、福晟、阳光城则有所上升。

TOP50房企融资情况：
- 债务余额：上半年TOP50房企有息负债余额环比增加6.5%，其中6家房企债务余额下降，如卓越、泰禾、佳源、万科、远洋和融信。
- 融资成本：融资成本上升明显的房企包括时代、龙光、融创，分别上升190bp、172bp、145bp；佳源、阳光城、滨江融资成本下降明显。
- 融资渠道：银行贷款、境内债券占比下降，海外债占比上升，非标融资基本持平。
- 增信结构：抵质押率整体上行，部分房企如新城、首创、华夏幸福显著上升，而华发、首开、融信则下降。
- 债务期限结构：1年内到期债务占比下降，但部分高杠杆房企如融侨、佳源、福晟、阳光城有所上升。

融资指标边际改善的房企：
- 前期发展稳健、杠杆偏低的房企，如中海、保利、世茂、滨江，融资成本逆势降低，融资渠道和期限结构有所改善。
- 部分前期发展激进、杠杆水平较高的房企，如泰禾集团，进入战略调整阶段，融资指标也有所边际改善。
融资指标以弱化为主的房企：
- 杠杆偏高的企业，尤其是民企，融资成本、融资渠道和增信结构均有所弱化。
- 仍处在加杠杆扩张期的企业，如融创，债务余额上升32%，融资指标弱化。

公司	融资成本（%）	融资成本变动（BP）	有息负债抵质押率（%）	有息负债抵质押率变动（%）	1年内到期占比（%）	1年内到期占比变动（%）
碧桂园	6.13%	2	33%	-4%	38%	-1%
保利地产	4.99%	20	9%	-1%	18%	-2%
中海地产	4.28%	2	16%	-2%	16%	-1%
新城控股	6.48%	1	61%	17%	29%	1%
华夏幸福	7.23%	81	48%	9%	19%	14%
阳光城	7.72%	22	69%	-3%	43%	-15%
融创中国	7.82%	145	91%	0%	40%	-9%
泰禾集团	9.21%	69	77%	2%	42%	-12%
佳源集团	6.72%	46	100%	0%	47%	-17%
滨江集团	5.60%	20	61%	-3%	21%	14%