地产债跟踪研究系列二_透过财务报表看融资收紧对发债房企的影响_19页_2mb

透过财务报表看融资收紧对发债房企的影响总结

核心内容

2019年房地产行业面临融资收紧政策，这一趋势从5月23号文发布开始，持续至今。融资收紧对房企产生了显著影响，主要体现在融资成本上升、融资渠道向高成本方向偏移、增信结构要求提高及债务期限结构改善等方面。

主要观点

1. 融资成本明显抬升

• 整体情况：TOP50房企融资成本中位上升57bp至6.48%，76%的房企融资成本上升。
• 企业规模：企业规模越小，融资成本升幅越大。
• 企业性质：地方国企和民企融资成本升幅高于央企。
• 杠杆水平：高杠杆房企融资成本升幅明显。
• 成本上升原因：一是融资渠道改变（如海外债融资占比上升），二是各渠道融资成本整体上升。

2. 融资来源向高成本渠道偏移

• 低成本渠道：银行贷款和境内债券占比下降，中位分别为48.6%和21.7%。
• 高成本渠道：海外债占比上升，中位提升1.1pct至12.1%；非标融资占比基本持平，中位为15.1%。

3. 增信要求提高

• 抵质押率：TOP50房企有息负债抵质押率中位上升1个百分点至61%。
• 升幅最大的企业：新城控股、首创置业、华夏幸福。
• 降幅最大的企业：华发股份、首开股份、融信集团。

关键信息

4. 债务期限结构改善

• 1年内到期债务占比：中位下降3个百分点至29%。
• 改善情况：72%的房企1年内到期债务占比下降。
• 压力较大的企业：荣盛、中梁、奥园，1年内到期有息负债占比分别为51%、50%、43%。

5. 行业整体加杠杆放缓

• TOP50房企有息负债余额环比增速：6.5%，较2018年末回落1个百分点。
• 债务水平下降的房企：卓越、泰禾、佳源、万科、远洋、融信。

6. 公司间影响分化

• 融资指标边际改善的房企：
  • 前期发展稳健、杠杆偏低的房企：中海、保利、世茂、滨江。
  • 前期发展激进、杠杆较高的房企：泰禾集团，尽管融资成本上升，但债务余额下降，融资渠道有所改善。
• 融资指标弱化的房企：
  • 杠杆偏高的民企：如融创，债务余额上升32%，融资成本、融资渠道、增信结构均弱化。

风险提示

• 部分估算数据存在偏差。
• 房地产调控政策可能超预期。

融资收紧的影响

行业趋势

• 房地产行业从2015年以来的加速加杠杆、抢规模阶段，逐渐向提质降速阶段过渡。
• 发展稳健、及时适应市场变化的房企将有更强的安全边际。

数据来源与方法

• 数据来源：公司公告、Wind、用益信托网等。
• 通过财务报表分析，包括有息负债余额、融资成本、融资渠道、增信结构、债务期限结构等。

图表与数据参考

• 图1：2019年房地产政策时间轴。
• 图2：二季度以来房地产开发贷款余额增速明显下行。
• 图3：5月以来房地产信托成立规模同比增速逐级下行。
• 图4：代表房企2019H1融资渠道构成。
• 图5：18家披露有息负债到期分布明细数据的房企。
• 图6：上半年TOP50样本房企有息负债余额环比增速继续回落。
• 图7：TOP50房企2019年中与2018年末有息负债总额对比。
• 图8：2019H1TOP11-20房企（息负债余额环比上升明显）。
• 图9：2019H1非国企有息负债余额环比上升明显。
• 图10：2019H1中等杠杆房企有息负债余额环比增幅较大。
• 图11：规模越小，融资成本上升越明显。
• 图12：地方国企和民企融资成本增幅较高。
• 图13：杠杆越高，融资成本上升越明显。
• 图14：TOP50房企融资成本变动。
• 图15：融资成本升幅越大的企业分组，海外债占比上升比例越高。
• 图16：泰禾集团各融资渠道成本及占比及变动。
• 图17：中南建设各融资渠道成本及占比及变动。
• 图18：TOP50房企海外债融资占比上升明显。
• 图19：TOP50房企银行贷款占比及变动。
• 图20：TOP50房企境内债券占比及变动。
• 图21：TOP50房企海外债券占比及变动。
• 图22：TOP50房企非标融资占比及变动。
• 图23：TOP50房企有息负债质抵押率变动。
• 图24：TOP50房企一年内到期有息负债占比变动。
• 图25：TOP50房企有息负债到期时间分布变动。

结论

融资收紧对房地产行业产生深远影响，促使行业从高速增长向理性发展转变。房企在融资成本、渠道、增信结构和债务期限等方面均受到冲击，但部分稳健发展的房企能够从中受益，实现融资指标的边际改善。整体来看，行业债务结构有所优化，短期偿债压力缓解，但高杠杆房企仍面临较大挑战。