深度报告-20210628-东北证券-物业管理中期投资策略_分化整合大幕已启_长坡厚雪仍可乐观_102页_7mb

物业管理中期投资策略总结

核心内容

本报告分析了2020年物业管理行业的发展情况，并提出针对不同时间维度的投资策略。行业整体呈现高速增长趋势，但估值分化明显，龙头物企与中小物企的市场认可度拉开差距。行业仍处于高速发展前期，政策支持和多元化业态为公司增长提供了空间。社区增值服务成为利润增长的重要来源，而物业科技赋能则对降本增效具有显著影响。此外，报告还分析了PE/PS估值方法的适用性，并推荐了多家重点公司作为投资标的。

主要观点

• 行业增长与估值分化：2020年物业板块延续2018-2019年的高速增长趋势，估值逐渐分化，龙头物企的市场认可度明显高于中小物企。
• 规模扩张与外拓能力：行业在管面积和合约面积迅速扩张，外拓成为重要增长方式，但竞争加剧。
• 社区增值服务潜力：社区增值服务成为重要利润来源，不同服务品类的拓展难度和盈利潜力差异较大。
• 物业科技发展阶段：物业科技分为五个阶段，多数百强公司处于硬件数字化向智能化的转型阶段，科技赋能可显著提升人均效率。
• PE/PS估值之辨：规模是构建长期竞争优势的关键，PE(PEG)和PS估值方法可结合使用，以更全面评估公司价值。
• 投资建议：长期关注关联方实力、品牌口碑、科技实力、管理规模、赛道布局；中期关注外拓能力、激励机制、关联方销售；短期关注估值和中报业绩超预期。

关键信息

• 行业增长数据：2020年重点物管公司总营业收入达到1146.16亿元，同比增长41.5%；总归母净利润达到160.6亿元，同比增长71.1%。
• 在管与合约面积：2020年24家重点物管公司总在管面积达到36.41亿方，同比增长35.2%；总合约面积为54.39亿方，同比增长26.9%。
• 物业费与盈利能力：物业费水平维持稳定，基础物管坪效从1.85元/平米/月提升至1.93元/平米/月；社区增值服务坪效从0.43元/平米/月提升至0.5元/平米/月。
• 销管费用率：2020年11家重点公司平均销管费用率降至10.3%，金科服务、新城悦服务等公司优化显著。
• 社区增值服务分类：空间运营、车位运营等服务易渗透，但盈利空间有限；租售经纪、金融服务存在较高专业壁垒；社区零售、家政等服务具备高生活相关性，拓展空间较大。

重点公司财务数据

投资策略与推荐标的

长期投资策略

• 关注点：关联方实力、品牌口碑、科技实力、管理规模、增值服务拓展、赛道布局。
• 推荐公司：碧桂园服务、华润万象生活、融创服务、保利物业、金科服务、绿城服务。

中期投资策略

• 关注点：外拓能力、激励机制、关联方销售情况。
• 推荐公司：金科服务、永升生活服务、宝龙商业、绿城服务。

短期投资策略

• 关注点：估值、中报业绩超预期。
• 推荐公司：金科服务、世茂服务、宝龙商业、新城悦服务、合景悠活、融创服务。

风险提示

• 外拓竞争加剧：外拓竞争正在加剧，影响公司盈利能力。
• 增值服务拓展不及预期：社区增值服务拓展可能不如预期。
• 物业费提价不顺畅：物业费提价可能受阻，影响收入增长。

行业数据概览

• 成分股数量：44只
• 总市值：8787.9亿元
• 流通市值：8090.9亿元
• 市盈率：32.63倍
• 市净率：5.59倍
• 总营收：1352.7亿元
• 总净利润：187.9亿元
• 资产负债率：43.2%

图表目录

• 图1：44家上市物业管理公司总市值（亿元）
• 图2：东北证券H股物管指数变化
• 图3：东北证券A股物管指数变化
• 图4：物管公司2020年营业收入（亿元）及市盈率
• 图5：物管公司2020年归母净利润同比增速及市盈率
• 图6：物管公司总营业收入（亿元）及同比
• 图7：物管公司总归母净利润（亿元）及同比
• 图8：物管公司营业收入（亿元）
• 图9：物管公司归母净利润（亿元）
• 图10：物管公司加权平均毛利率和归母净利率
• 图11：物管公司归母净利率
• 图12：物管公司综合毛利率
• 图13：物管公司总在管面积（亿方）及同比
• 图14：物管公司总合约面积（亿方）及同比
• 图15：物管公司平均合管比
• 图16：物管公司在管面积（万方）
• 图17：物管公司2020年合约面积（万方）及合管比
• 图18：物管公司关联方销售面积同比增速
• 图19：物管公司在管面积中第三方占比
• 图20：物管公司新增在管面积中第三方占比
• 图21：物管公司外拓中收并购占比
• 图22：物管公司收入结构变化
• 图23：物管公司毛利结构变化
• 图24：2020年物业公司收入结构
• 图25：2020年物业公司毛利结构
• 图26：物业公司平均物业费水平（元/平米/月）
• 图27：物管公司基础物管坪效（元/平米/月）
• 图28：物管公司社区增值服务坪效（元/平米/月）
• 图29：物管公司销管费用率对比
• 图30：物管公司平均销管费用率
• 图31：物管公司所得税率对比
• 图32：物管公司平均所得税率
• 图33：物管公司应收账款/营业收入对比
• 图34：物管公司应收账款/营业收入平均值

表格目录

• 表1：44家上市物管公司市值及估值
• 表2：重点上市物管公司市值、估值及业绩情况
• 表3：物业公司历史合管比
• 表4：物业公司历史合管比
• 表5：物业公司归母净利润增速及业绩指引
• 表6：物业公司营业收入增速及业绩指引
• 表7：部分物业管理项目招投标中标情况
• 表8：主流B端物业科技应用梳理
• 表9：主流C端与G端物业科技应用梳理
• 表10：主流商管物业科技应用梳理
• 表11：物业科技赋能各阶段代表公司
• 表12：部分公司产品和资质情况
• 表13：物业科技平台化模式
• 表14：物业科技平台化模式
• 表15：物业科技平台化模式
• 表16：物业科技平台化模式
• 表17：物业科技平台化模式
• 表18：重点物管公司社区增值服务品类
• 表19：物业公司增值服务拓展情况
• 表20：部分物业公司社区增值服务开展模式
• 表21：社区增值服务开展潜力较大的公司类型
• 表22：物业科技赋能各阶段代表公司
• 表23：部分公司产品和资质情况
• 表24：物业科技平台化模式
• 表25：物业科技平台化模式
• 表26：物业科技平台化模式
• 表27：物业科技平台化模式
• 表28：物管公司收入结构和毛利结构
• 表29：重点物管公司社区增值服务品类
• 表30：物业公司增值服务拓展情况
• 表31：部分物业公司社区增值服务开展模式
• 表32：社区增值服务开展潜力较大的公司类型
• 表33：部分物管公司PE及PEG估值表
• 表34：部分重点物管公司PS估值