房地产投资宏观专题_等风景看透_看细水长流_16页_974kb

房地产投资宏观专题总结

核心内容概述

本报告基于“五星分析法”对房地产行业进行了系统分析，涵盖了政策、土地、开发、销售和资金五大环节，并对住宅地产、商业地产、工业地产，以及一线、二线、三线城市住宅地产进行了细分研究。报告还对2018年房地产投资增速进行了预测，并指出当前房地产行业正处于政策周期，未来将逐步回归市场周期。

主要观点

• 房地产行业周期：当前房地产行业处于下行周期，预计2018年底房地产投资增速将回落至 8.5%。
• 政策周期特征：2013年是房地产行业的市场化周期，而当前则是政策主导的周期，政策调控对市场影响显著。
• 房地产行业结构分化：
  • 住宅地产周期在三四线城市延续，土地和销售指标表现强劲。
  • 商业地产周期持续回落，受线下消费需求减弱和电商冲击影响。
  • 工业地产周期出现起色，土地需求缓慢升温，与工业企业盈利改善密切相关。
• 房地产资金来源：房地产资金高度依赖销售回款，信贷融资受限，资金来源增速放缓，房地产行业杠杆正从企业和金融机构向居民部门转移。
• “房住不炒”定位：未来房地产行业仍将以“房住不炒”为长期定位，政策调整可能加速当前周期的结束，同时推动长效机制政策的出台。

关键信息

五星分析法

• 房地产行业综合指数由政策、土地、开发、销售和资金五大环节构成，各环节选取五组关键数据，同口径同比计算后汇总。
• 政策环节为定性分析，分为边际收紧、边际不变、边际放松三种。
• 土地、开发、销售和资金指数平权相加，形成房地产综合指数。
• 该分析法可用于房地产产业链各个环节的分析，包括住宅、商业、工业地产及各线城市住宅市场。

房地产行业周期

• 房地产指数与房地产开发投资、商品房销售额、房价波动趋势一致，尤其与销售额走势最为接近。
• 2009年以来经历了三次周期性波动，分别为2010年、2013年、2016年，每次周期间隔约三年。
• 当前处于下行周期后期，但尚未到达周期底部。

住宅地产

• 住宅地产在房地产行业中占比最大，是周期波动的主要驱动因素。
• 2016年周期由去库存政策推动，土地指数成为关键指标。
• 三四线城市住宅地产土地和销售表现强劲，带动行业整体上行。
• 一线城市住宅销售疲弱，但土地供给增加，开发指数有所回升。
• 二线城市是本轮周期的峰值缔造者，未来需关注土地供给和开发规范问题。
• 三线城市住宅地产开发和销售先行，土地指标表现强劲，但需警惕政策微调带来的市场波动。

商业地产

• 商业地产周期自2010年以来持续回落，尤其是商业营业房地产。
• 商业办公楼表现相对较好，但整体仍处于下行趋势。
• 商业地产周期与住宅地产不同，主要受需求回落影响，尤其是商业营业房地产受到线上消费冲击。

工业地产

• 工业地产与工业企业盈利相关性较高，2017年之后随着PPI回升，土地需求开始升温。
• 工业地产购地面积和新开工面积同比上升，有助于带动固定资产投资改善。

房地产投资增速预测

• 2018年房地产投资增速仍将下降，但将维持中高速。
• 土地购置面积和新开工面积上升支撑投资增速，但资金来源紧张和现房销售回落成为制约因素。
• 预计2018年底房地产投资增速回落至 8.5%。

风险提示

• 资金制约超预期：房地产行业融资渠道收缩可能进一步影响投资增速。
• 销售增速超预期下行：现房销售增速下滑可能拖累资金回款。
• 房价超预期下行：政策调整可能导致房价快速下行，影响市场信心。

行业展望

• 房地产行业将逐步回归市场化周期，政策调控可能在下半年出现调整。
• 长效机制政策或将出台，以稳定市场秩序和促进可持续发展。
• 三四线城市房价上涨可能引发存款搬家和挤出消费，需警惕政策干预风险。

披露声明

• 本报告为中银国际证券分析师张晓娇、朱启兵的观点，不构成投资建议。
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• 报告不承担因使用不当导致的任何责任。

投资评级说明

• 公司投资评级：买入（预计未来6个月超越基准指数20%以上）、增持（预计超越基准指数10%-20%）、中性（预计变动幅度在-10%-10%之间）、减持（预计跌幅超过10%）。
• 行业投资评级：强于大市、中性、弱于大市。

总结

报告指出，房地产行业正处于政策主导的周期阶段，未来将逐步回归市场化波动。住宅地产周期在三四线城市延续，商业地产持续回落，工业地产出现起色。房地产投资增速虽有下降趋势，但将维持在中高速，预计2018年底回落至 8.5%。政策调整可能成为周期结束的催化剂，同时推动长效机制建设。整体来看，房地产行业需关注资金来源、销售增速和房价走势，以应对可能的市场波动。