20251221-国盛证券-房地产开发2025W51_年末新房成交清淡_中央财办谈房地产立新破旧_16页_1013kb

报告摘要

房地产开发行业分析总结

核心内容

本报告分析了2025年房地产行业的发展现状与未来趋势，重点解读中央经济工作会议精神，结合市场行情回顾、重点城市新房与二手房成交情况、重点公司信用债发行情况及政策动向，提出了2026年的投资建议。

主要观点

房地产高质量发展仍有空间
- 城镇化率仍有提升空间，户籍人口城镇化率不足50%，刚性住房需求有待释放。
- 城镇住房区位分布与持有结构不均衡，改善性需求潜力大，二手房交易占比已从2021年的28%提升至45%。
- 城市更新和危旧房改造仍是重要任务，房地产高质量发展前景可观。
构建新模式推动高质量发展
- 供给端要严控增量、盘活存量，鼓励收购存量商品房用于保障性住房等合理用途，加快库存消化。
- 需求端需采取针对性措施，释放刚性和改善性需求。
- 推动房地产企业向持有物业和高品质居住服务转型，支持合理融资需求。
- 改革开发、融资、销售等基础制度，深化住房公积金改革，实现新旧模式平稳过渡。
市场表现
- 本周申万房地产指数累计变动幅度为-0.4%，排名24位，落后沪深300指数0.13个百分点。
- 新房成交面积环比增长19.9%，但同比下降42.7%。一线城市新房成交面积54.1万方，环比+14.3%，同比-36.9%。二线城市新房成交面积120.6万方，环比+19.7%，同比-41.2%。三线城市新房成交面积34.0万方，环比+31.2%，同比-53.6%。
- 二手房成交面积200.4万方，环比增长2.0%，同比下降24.8%。一线城市二手房成交面积87.4万方，环比+2.6%；二线城市85.2万方，环比+4.6%；三线城市27.8万方，环比-6.6%。
投资建议
- 维持行业“增持”评级。
- 政策力度持续加强，行业处于政策深水区，且未来仍以政策为核心主导力量。
- 建议关注地产开发、地方国企/城投、中介及物业等板块。
- 具体推荐股票包括：H股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、越秀地产、中国海外发展、中国金茂；A股的滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、华发股份；地方国企/城投：城建发展、城投控股；中介：贝壳-W；物业：华润万象生活、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业等。
风险提示
- 政策落地不及预期。
- 需求复苏不及预期。
- 房企出险风险蔓延。