房地产行业2018年投资策略：2018前路渐明，四大红利与房企进化-20171225-光大证券-34页-3mb

2018 前路渐明：四大红利与房企进化总结

核心内容

2018年房地产行业进入发展新阶段，政策导向逐步从“需求控制”转向“供给优化”，房地产长效机制逐步成形。行业整体趋于稳定，投资增速保持在5%-7%，销售面积和金额增速放缓，但一二线城市占比显著提升。房企在土地成本下降、销售结构优化、城市更新和多元化发展等四大红利的推动下，逐步向“城市运营商”转型，同时关注国企改革带来的投资机遇。

主要观点

1. 政策导向转变

   • 调控从“需求限制”转向“供给优化”，推动房地产行业进入更健康平稳的发展阶段。
   • 引入“限售”政策，打击投机炒房，支持自住需求，发展租赁市场。
   • 土地供应量增加，地价走低，土地溢价率明显下降。

2. 房地产行业集中度提升

   • 千亿房企数量增加，TOP30房企市场份额提升至约50%，TOP100房企占据约66%市场份额。
   • 并购整合加速，行业资源向头部企业集中。

3. 四大红利驱动房企进化

   • 土储布局红利：区域增长极资源集中，房企提前布局一二线城市，享受土地价值提升。
   • 规模红利：行业集中度提升，规模房企更具竞争力。
   • 品牌协同红利：房企切入生活服务，如养老、教育、装修、租赁等，实现产业链协同。
   • 城市更新红利：城市更新和旧改推动区域深耕，提升城市运营能力。

4. 投资建议

   • 估值修复：房地产行业不确定性折价逐步修复，周期波动减弱。
   • 标的选择：关注四大红利驱动的房企，尤其是具备区域深耕能力和国企改革背景的企业。

关键信息

• 2018年房地产投资增速：预计全年增速为5%-7%，呈现“浅V”走势。
• 土地购置费增速：预计降至10%以下，土地成本压力缓解。
• 销售面积增速：预计全年为-5.3%至-11.8%，一二线城市占比提升超10个百分点。
• 销售价格走势：价格保持平稳，同比增速在0%-3%之间。
• 房企转型方向：向“城市运营商”转型，参与城市更新、旧改、租赁、养老、教育、物流等多元化业务。
• 重点房企表现：保利地产、万科A、新城控股、光明地产、中华企业、蓝光发展等被重点推荐。

风险分析

• 资金链断裂：销售下滑与融资困难可能导致房企资金链紧张。
• 汇兑损失：美元升值与汇率波动可能增加房企汇兑成本。
• 融资成本提升：利率上升可能加重房企债务负担。
• 多元化失败：房企在拓展多元化业务时，可能因市场不成熟或执行不力导致失败。

附录：部分房企关键指标

重点推荐领域

• 城市更新与旧改：如上海、深圳、广州等地的旧改项目，如万科、招商蛇口、保利地产等。
• 租赁市场：房企积极布局长租公寓，如万科泊寓、碧桂园、保利地产等。
• 养老地产：结合保险和医疗资源，如万科随园、保利慧享福、泰康人家等。
• 物流地产：如平安不动产、万科物流、光明地产等。
• 物业管理：如万科物业、龙湖物业、保利物业等。

估值修复与分部估值

• 不确定性估值折价修复：随着房地产长效机制的形成，行业前景更加明朗，估值折价逐步修复。
• 分部估值：房地产企业将逐步采用分部估值法，以更精确衡量不同业务板块的盈利能力和稳定性。

总结

2018年房地产行业在政策引导下逐步转型，从“产销模式”向“资管模式”转变，行业集中度提升，房企向“城市运营商”进化。四大红利（土储布局、规模优势、品牌效应、城市更新）为房企带来新的增长点，同时国企改革成为重点投资方向。在投资方面，建议关注估值修复和多元化业务布局，重点布局一二线城市及具备城市更新能力的房企。行业整体趋于稳定，周期波动减弱，未来发展前景更加清晰。