房地产行业：18_年棚改规模超预期，行业政策基调无变化-20171225-广发证券-13页-1mb

房地产行业总结

核心内容

2017年12月，房地产行业政策基调保持稳定，中央经济工作会议再次强调房地产调控政策的连续性和稳定性，同时加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。住建部也延续了这一政策导向，并明确提出2018年棚改计划完成580万套，超市场预期，预计对2018年销售面积带来3115万方的增长，从而将全年销售面积增速预测上调至-2%。

主要观点

• 政策连续性：中央和住建部均强调调控政策的连续性和稳定性，表明房地产行业仍处于严格监管阶段。
• 长效机制推进：政策层面继续推动住房制度的改革，形成“租赁+共有产权+商品房”的多层次供应体系。
• 棚改计划超预期：2018年棚改计划完成580万套，对销售形成支撑，预计全年销售面积增速将上调至-2%。
• 结构性行情：行业仍以结构性行情为主，部分城市因政策宽松或推盘节奏加快，成交量出现边际改善。
• 投资建议：建议关注业绩增长确定性高、NAV折价较大的龙头企业，以应对政策波动和行业风险。

关键信息

上周政策回顾

• 中央政策：中央经济工作会议强调房地产调控的连续性和稳定性，继续实行差别化调控。
• 地方政策：武汉推出“房票”政策，对非本地户籍人才发放租购房补贴，购房限售5年。
• 棚改计划：住建部提出2018年棚改计划完成580万套，超出市场预期，对销售形成支撑。

上周成交情况

• 全国39城：商品房成交面积665.79万方，环比上涨6.65%，同比下滑12.17%。
• 一线城市：成交面积107.10万方，环比上涨10.79%，其中北京、广州、深圳分别上涨13.87%、37.05%、20.38%，上海环比下滑4.70%。
• 二线城市：成交面积328.88万方，环比上涨3.25%，其中福州、厦门、青岛涨幅明显。
• 三线城市：成交面积229.82万方，环比上涨9.92%，吉林、泉州涨幅显著，常州、襄阳则大幅下滑。
• 区域分化：环渤海区域成交面积环比上涨14.23%，长三角微跌0.64%，珠三角显著上涨23.72%。

整体库存情况

• 推盘量：全国11城单周推盘量达272万方，为11月以来新高。
• 库存指数：库存指数环比小幅上涨0.65%，其中二线城市上涨1.47%，一线城市微跌0.18%。
• 去化周期：全国11城商品住宅去化周期缓慢提升至7.97个月，表明库存压力有所增加。

地产公司市场表现

• 广发地产组合：包括光大嘉宝、广宇发展、新湖中宝、阳光城、蓝光发展和东百集团，组合保持不变。
• 公司动态：各公司发布多项公告，涉及基金设立、项目合作、融资等，显示行业在资本运作和项目拓展方面持续活跃。

风险提示

• 政策调控力度进一步加大；
• 按揭贷利率持续上行；
• 行业库存抬升快于预期；
• 行业销售回落快于预期。

行业评级

• 行业评级：持有
• 前次评级：持有
• 报告日期：2017-12-25

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，九年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，五年房地产研究经验。
• 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，四年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年进入广发证券发展研究中心。

投资评级说明

• 行业投资评级：

  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-10%～+10%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

• 公司投资评级：

  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上。
  • 谨慎增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5% - 15%。
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘的变动幅度介于-5%～+5%。
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上。

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