20210203-东兴证券-城市更新——城市进化必由之路_湾区房企必争之地_20页_1mb

城市更新——城市进化必由之路、湾区房企必争之地总结

核心内容

城市更新是推动城市结构、功能体系和产业结构升级的重要手段，其主要分为全面重建、部分改造与综合整治三种类型。在城市化进程放缓、土地资源紧张以及住房供需矛盾突出的背景下，城市更新成为推动城市可持续发展的关键路径。特别是在粤港澳大湾区，城市更新政策推进迅速，成为房企获取优质土地储备、提升盈利能力的重要途径。

主要观点

1. 城市更新是城市进化必由之路：

   • 城市化率进入缓慢增长阶段，增量扩张模式逐渐失效。
   • 城市更新有助于产业结构升级，推动城市向现代服务业转型。
   • 城市建设用地供应紧张，城市更新有助于盘活存量土地。
   • 大城市住房供应紧缺，存量住房品质不高，城市更新是改善住房供给的重要手段。
   • 政策不断深入，城市更新被纳入国家战略，发展潜力巨大。

2. 城市更新是湾区房企必争之地：

   • 湾区城市更新政策推进最快，发展空间广阔。
   • 房企通过城市更新补充土储，提升盈利空间。
   • 城市更新项目盈利空间大，成为房企的重要收入来源。

关键信息

1. 城市更新的三种类型

2. 房企参与城市更新的主要模式

• 旧厂房改造（工改工、工改商）：业主结构简单，改造周期较短，但“工改商”需与政府博弈，周期较长。
• 旧村庄和旧城镇改造：周期长且不确定性高，但利润空间大。
• 综合整治：非主要模式，涉及较少，且盈利空间有限。

3. 湾区房企城市更新参与情况

4. 房企城市更新转化情况与未来计划

风险提示

• 城市更新政策推进不及预期。
• 房企项目孵化进度不及预期。

政策背景

• 中央层面：2013年提出“严控增量、盘活存量”；2015年后推动老旧小区改造；2020年明确实施城市更新行动。
• 地方层面：广东省自2009年起推进“三旧”改造，成为全国示范省；深圳市2020年通过《城市更新条例》，创新“个别征收+行政诉讼”机制。

结论

城市更新是城市进化的重要手段，特别是在粤港澳大湾区，其政策推进快、发展空间大，成为房企获取土地储备和提升盈利能力的重要途径。房企通过参与城市更新项目，可以有效补充土储，提高利润率。未来，随着政策的深入和市场的发展，城市更新有望成为房企发展的主要方向之一。