房地产行业：城市更新，城市进化必由之路、湾区房企必争之地-20210203-东兴证券-20页_854kb

城市更新——城市进化必由之路、湾区房企必争之地

核心内容

城市更新是城市结构、功能体系及产业结构的升级过程，是城市发展的必然选择。随着城市化进程放缓，增量扩张模式逐渐退出历史舞台，城市更新成为优化土地使用效率、改善住房条件、促进产业升级的重要手段。特别是在粤港澳大湾区，城市更新不仅是政策推动的重点，更是房企获取优质土地储备、提升盈利空间的关键途径。

主要观点

1. 城市更新的必要性：

   • 城市化即将进入缓慢发展阶段，增量扩张模式难以持续。
   • 城市更新有助于产业结构升级，推动城市功能完善。
   • 建设用地供应紧张，城市更新是盘活存量土地的必由之路。
   • 大城市住房供需矛盾突出，城市更新成为改善居住条件的重要方式。
   • 政策层面不断深化，城市更新已上升为国家战略。

2. 湾区房企参与城市更新的优势：

   • 湾区城市更新政策推进快、发展空间大。
   • 拆除重建模式能有效补充土储，降低土地成本。
   • 旧改项目盈利空间大，是房企的重要盈利来源。

关键信息

项目类型

城市更新项目主要分为三种类型：

房企参与方式

• 主要模式：部分改造与全面重建，尤其是“旧厂房”“工改工”“工改商”以及“旧村”“旧城”改造。
• 非主要模式：综合整治，涉及较少，且盈利空间有限，需进一步探索。

重点房企表现

• 佳兆业集团：城市更新项目储备规模最大，截至2020年上半年，旧改项目储备达167个，占大湾区旧改面积的99%。
• 龙光集团、时代中国控股、中国奥园、合景泰富：城市更新储备与表内土储比例均超过50%，是湾区城市更新的重要参与者。
• 项目转化：多家房企在3年内有超过千亿可售货值的转化计划，转化速度加快。

项目转化情况

湾区城市更新政策

• 广东省自2008年起开展“三旧”改造，形成完善的政策框架与实践经验。
• 2019年广东省发布新政，降低签约率门槛，推动城市更新加速。
• 深圳市通过《深圳经济特区城市更新条例》，设立“个别征收+行政诉讼”机制，解决旧改难题。

风险提示

• 城市更新政策推进不及预期。
• 房企项目孵化进度未达预期。

结论

城市更新是推动城市进化、优化产业结构、改善居住条件的重要手段。在粤港澳大湾区，由于政策推进迅速、土地资源紧张，城市更新成为房企获取优质土储、提升盈利能力的重要方式。房企需加强项目转化能力，适应政策与市场变化，以实现可持续发展。