20171225-光大证券-房地产行业2018年投资策略_2018前路渐明_四大红利与房企进化_34页_3mb

2018 前路渐明：四大红利与房企进化总结

核心内容

2018年房地产行业进入转型升级阶段，政策导向从“需求控制”转向“供给优化”，行业发展趋势更加明确。房地产市场面临四大红利：区域增长极的资源集中红利、行业集中度提升的规模红利、品牌效应的产业协同红利、城市更新的区域深耕红利。同时，房企正逐步向“城市运营商”方向发展，以适应新的市场格局。

主要观点

1. 政策导向升级：房地产调控从单一需求控制向供给优化转变，重点支持自住需求，发展租赁市场，打击囤地行为，促进库存回落和盈利改善。
2. 地产升级与四大红利：
   • 土储布局：房企通过提前布局区域增长极，享受土地资源集中带来的红利。
   • 规模优势：行业集中度提升，TOP10房企市场份额扩大，带来规模红利。
   • 品牌效应：房企通过切入生活服务业务，如装修、养老、教育、物流等，形成产业链协同红利。
   • 城市更新：城市更新和旧改成为房企转型升级的重要方向，推动区域深耕和资产运营。
3. 数据预判：2018年房地产投资增速预计为5%-7%，呈现“浅V”走势；销售面积增速预计为-5.3%至-11.8%，价格平稳，销售结构向一二线倾斜。
4. 投资建议：关注估值修复，重点挖掘四大红利，同时重视国企改革带来的机遇。
5. 风险分析：资金链断裂、汇兑损失、融资成本上升、多元化失败及旧改进程缓慢是主要风险点。

关键信息

2018年政策导向

• 调控升级：从“四限”政策到长效机制，调控重点转向供给端。
• 需求分流：遏制投机，支持自住，发展租赁市场。
• 扩大供给：土地放量，地价走低，打击囤地行为。
• 库存回落：80城库存降至四年新低，库存周期缩短。
• 盈利改善：土地成本挤压减轻，盈利模式向“减收不减利”转变。

2018年地产升级

• 区域增长极：长三角、珠三角、京津冀等城市群成为重点发展区域。
• 规模优势：TOP10房企市场份额提升，集中度持续上升。
• 品牌效应：房企切入生活服务，如装修、养老、教育、物流等，形成产业链协同。
• 城市更新：从“向外向上”转向“向内向下”，推动旧改和存量盘活。

2018年数据预判

• 投资稳态：全年投资增速5%-7%，呈“浅V”走势。
• 销售谨慎：销售面积增速预计-5.3%至-11.8%，价格平稳，一二线销售占比提升。
• 土地购置费：预计全年土地购置费增速降至10%以下。

2018年投资建议

• 估值修复：随着政策明朗，不确定性折价将修复，周期性波幅减弱。
• 标的选择：重点挖掘四大红利，关注国企改革带来的机遇。

风险分析

• 资金链断裂：销售下滑和融资困难可能引发资金链问题。
• 汇兑损失：美元升值和汇率波动可能影响房企。
• 资金成本提升：利率上升将加重房企债务负担。
• 多元化失败：部分房企多元化业务可能不及预期。
• 旧改缓慢：拆迁不力可能导致旧改进程受阻。

表格摘要

表1：2018年部分房企投资及盈利预测

证券代码	公司名称	股价（元）	EPS（元）	PE（X）	投资评级
600048	保利地产	12.15	1.05	11.6	买入
601155	新城控股	26.01	1.34	19.5	买入
600708	光明地产	6.80	0.59	11.5	买入
600675	中华企业	5.99	0.35	17.1	买入
000002	万科A	29.11	1.90	15.3	增持
600466	蓝光发展	8.50	0.42	20.3	增持

表2：房企集中度变化及预测

层级	2015年	2016年	2017年Q3	2017年(E)	2018年(E)	2017年增幅(E)	2018年增幅(E)
TOP3	7.70%	8.90%	12.60%	13.00%	18.00%	4.10百分点	5.00百分点
TOP10	17.00%	18.70%	24.40%	26.00%	34.00%	7.30百分点	8.00百分点
TOP30	26.60%	29.40%	37.90%	39.00%	49.00%	9.60百分点	10.00百分点
TOP100	40.00%	44.80%	53.20%	55.00%	66.00%	10.20百分点	11.00百分点

表3：2017年底及2018年商品房销售面积和销售金额增速及预测

年份	商品房销售面积（万㎡）	商品房销售面积同比（%）	商品房销售金额（亿元）	商品房销售金额同比（%）	商品房销售均价（元/㎡）	商品房销售均价同比增速（%）
2017年(E)	168,992	7.40%	131,742	12.00%	7795.76	4.28%
2018年(E)乐观	160,036	-5.30%	127,790	-3.00%	7985.09	2.43%
2018年(E)悲观	149,051	-11.80%	118,845	-7.00%	7973.41	-0.15%

表4：历年商品房销售面积和销售金额增速及预测

年份	商品房销售面积（万㎡）	商品房销售面积同比（%）	商品房销售金额（亿元）	商品房销售金额同比（%）	商品房销售均价（元/㎡）	商品房销售均价同比增速（%）
2012年	111,304	1.77%	64,456	10.93%	5790.99	8.10%
2013年	130,551	17.29%	81,428	26.61%	6237.30	7.71%
2014年	120,649	-7.58%	76,292	-7.81%	6323.53	1.38%
2015年	128,495	6.50%	87,281	16.60%	6792.55	7.42%
2016年	157,349	22.46%	117,627	36.13%	7475.57	10.06%
2017年(E)	168,992	7.40%	131,742	12.00%	7795.76	4.28%
2018年(E)乐观	160,036	-5.30%	127,790	-3.00%	7985.09	2.43%
2018年(E)悲观	149,051	-11.80%	118,845	-7.00%	7973.41	-0.15%

图表摘要

图1：房屋需求分流图示

资料来源：光大证券研究所整理

图2：热点城市2017年土地成交金额（截止11月）

资料来源：WIND

图3：百城一线/二线/三线的住宅类成交土地溢价率变化

资料来源：WIND

图4：中国主导空间结构展望2040

资料来源：《中国城市规划》，同济大学城市规划院

图5：一线城市住宅类用地楼面均价变化

资料来源：WIND

图6：全国商品房及商品住宅待售面积及同比变化

资料来源：WIND

图7：房地产板块营收同比增速和归母净利同比增速

资料来源：WIND

图8：A股典型地产标的ROE（%）同比变化趋势

资料来源：WIND

图9：部分跟踪标的净利润/营业收入（%）变化

资料来源：WIND

图10：部分跟踪标的EBIT/营业收入（%）变化

资料来源：WIND

图11：《中国十三五城市群发展规划》

资料来源：《中国十三五城市群发展规划》

图12：三大都市圈及长江经济带三大增长极

资料来源：《十三五城市群发展规划》《长江经济带规划纲要》

图13：微笑曲线的产业链分工示意图

资料来源：光大证券研究所整理

图14：上海市地下空间规划建设条例

资料来源：《中国城市规划》，同济大学城市规划院

图15：中国高铁网中长期（2030年）规划示意图

资料来源：《中国高铁规划2030》

图16：历年千亿房企数量及2017年预测

资料来源：WIND，光大证券研究所整理及预测

图17：2017年三季报A股SW地产TOP3/10/20/30/50净利润总额及占比

资料来源：WIND

图18：房企集中度变化及预测

资料来源：克尔瑞数据中心，光大证券研究所整理及预测

图19：房企盈利模式转变

资料来源：光大证券研究所

图20：房企的建筑开发/存量运营/金融支持等业务板块的发展关系

资料来源：光大证券研究所整理

图21：中国高铁网中长期（2030年）规划示意图

资料来源：《中国高铁规划2030》

图22：2017年三季报A股SW地产TOP3/10/20/30/50净利润总额及占比

资料来源：WIND

图23：房屋需求分流图

资料来源：光大证券研究所

图24：房地产开发投资完成额累计同比增速

资料来源：WIND

图25：商品房销售面积和销售金额增速及预测图

资料来源：WIND，光大证券研究所整理及预测

图26：商品房销售均价累计同比增速

资料来源：WIND

图27：商品房销售均价累计同比增速

资料来源：WIND

图28：商品房销售面积和销售金额累计同比增速

资料来源：WIND

图29：房地开发投资完成额累计同比增速

资料来源：WIND

图30：房地产开发投资完成额累计同比增速

资料来源：WIND

图31：商品房销售面积和销售金额累计同比增速

资料来源：WIND

图32：房地开发投资完成额累计同比增速

资料来源：WIND

图33：房地产开发投资完成额累计同比增速

资料来源：WIND

图34：万科A房地产开发板块营收和毛利占比

资料来源：WIND

图35：保利地产房地产开发板块营收和毛利占比

资料来源：WIND

图36：房地产开发投资完成额累计同比增速

资料来源：WIND

图37：房地产开发投资完成额累计同比增速

资料来源：WIND

结论

2018年房地产行业在政策导向和市场趋势的双重推动下，逐步向更加健康和稳定的方向发展。房企通过挖掘区域增长极、提升行业集中度、拓展生活服务业务、参与城市更新等途径，实现向“城市运营商”转型。投资方面，建议关注估值修复，重点布局具备四大红利的房企，同时重视国企改革带来的投资机会。风险方面，需警惕资金链断裂、汇兑损失、融资成本上升及旧改进程缓慢等问题。