保利投顾研究院-广州房地产月报（2020年7月）-2020.8-24页_2mb

2020年7月广州房地产市场总结

核心内容

2020年7月，广州房地产市场呈现出“淡季不淡”的态势，整体交投氛围活跃，新房和二手房成交均实现同比显著增长。市场在政策调控和经济复苏的双重影响下保持稳定，但部分区域出现人才政策收紧迹象，对市场产生一定影响。

主要观点

• 市场热度：7月新房成交93万m²，同比上升23%，环比持平；二手房成交127.4万m²，同比上升33%，环比上升10%，创2018年下半年以来新高。
• 政策调控：全国房地产政策延续中性基调，广州作为参会城市，政策收紧迹象明显，尤其是花都、南沙等外围区域。
• 经济环境：广州二季度GDP增速转正，但上半年仍低于全国水平，基建表现突出，制造业和房地产投资偏弱，新动能如生物医药、网购等增长较快。
• 土地市场：7月供应量创年内新高，但成交规模下降，多数地块以底价成交，流拍率上升，尤其增城表现明显。
• 供应与库存：供应持续放量，库存量达1183万m²，去化周期维持高位，部分区域库存压力较大，但整体供应有保障。

关键信息

宏观和政策环境

• 经济表现：广州二季度GDP增速为+0.9%，上半年同比-2.7%；二产表现疲软，三产相对稳定。
• 行业政策：中央提出“及时科学精准调控”，广州在7月房地产座谈会上被点名，政策基调趋于中性。
• 区域政策：
  • 花都：人才绿卡需连续缴纳6个月社保，有收紧趋势。
  • 南沙：人才购房政策有所收紧，中级职称证书认定更严格。
  • 白云：人才政策仅适用于新房，属原政策条款内。

一级土地市场

• 供应与成交：7月供应涉宅地建面260万m²，创年内新高；成交147万m²，环比下降21%。
• 地块特征：多数地块以底价成交，增城流拍明显增加。
• 房企动态：
  • 阳光城、金科首次进入增城市场。
  • 中海首次在增城公开拿地。
  • 时代集团通过旧改留用地积极补仓，7月竞得3宗地块，总建面83.9万m²，总价102亿元。

二级商品房市场

• 供应情况：7月供应104万m²，环比微增5%，同比增长61.6%。
• 成交情况：7月新房成交93万m²，同比上升23%，环比持平；二手房成交127.4万m²，同比上升33%，环比上升10%。
• 区域表现：
  • 花都、增城、黄埔成交强势。
  • 南沙受深莞外溢影响明显，成交上升。
  • 白云区成交同比上升27%，市场热度延续。
  • 番禺成交下降近20%，市场整体较为平稳。
  • 从化市场偏冷，成交和来访维持低位。

房企成交排名

• 签约金额：保利发展以19.7亿元位居第一，越秀地产、万科分列二、三位。
• 签约面积：保利拾光年以3.66万m²排名第一，亚运城、融创文旅城分列二、三位。
• 成交前十项目：主要集中在黄埔、增城两区。

市场趋势研判

• 政策趋势：全国房地产政策中性，广州部分区域人才政策有收紧迹象。
• 土地市场：供应高位，成交平淡，建议投资重心回归中心城区和优质地段。
• 商品房市场：供应有保障，成交势能较好，8月底-9月可能迎来供应高峰，迎接传统旺季。
• 区域展望：
  • 中心城区：总体稳定，但白云区竞争加剧。
  • 近郊：黄埔供应有保障，番禺去化存在压力。
  • 远郊：南沙受深莞外溢需求拉动，但未来可能面临人才政策收紧带来的压力。

未来展望

• 经济复苏：广州经济继续复苏，基建发力，制造业复苏空间较大。
• 政策维稳：行业政策整体维稳，部分前期放松区域可能有小幅收紧。
• 市场表现：整体热度维持，供应充足，成交势头良好，值得期待。

附录：政策与市场动态

• 预售证流程：广州商品房预售许可证核发实行全流程网上办理，申报材料压缩比例超50%。
• 标定地价：8月1日起施行，办公、住宅、公共服务用地价格小幅上升。
• 工程质量提升：开展为期一年的住宅工程质量提升行动，落实分户验收制度。
• 共有产权房：新规自9月1日起施行，面向无房家庭，产权份额不低于50%，建面不超过120m²，允许内部转让。

总结

2020年7月，广州房地产市场在政策调控和经济复苏的双重作用下保持稳定，成交量显著增长，市场热度持续。土地市场供应高位，但成交放缓，多数地块底价成交，流拍率上升。未来，随着供应高峰的到来，市场有望迎来新的发展机遇，但部分区域人才政策收紧可能对市场产生一定影响。整体来看，广州房地产市场在中性政策环境下保持平稳，区域发展不均衡，中心城区相对稳定，远郊区域则因外溢需求而表现活跃。