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2021年广州房地产市场双月报（8-9月刊）总结

核心内容

2021年8-9月，广州房地产市场呈现新房成交回暖、二手房持续低迷的趋势。整体市场受到政策调控、信贷收紧及市场预期影响，呈现出分化状态。

主要观点

• 新房市场：9月成交环比止跌回正，主要得益于限价政策放松和主城项目性价比提升，而远郊地区仍以降价营销为主，但效果有限。
• 二手房市场：受指导价政策影响，成交持续走低，市场预期下降，客户观望情绪浓厚，短期内难以回暖。
• 信贷政策：部分银行下调房贷利率，但整体额度仍紧张，政策松动有限，对刚需有倾斜，但不会出现大规模松动。
• 政策调控：广州发布住房“十四五”规划，强调政策性住房建设，提升住房品质，推动城市更新与住房供应联动，增加中心城区小户型供应。
• 土地市场：第二次集中供地成交规模缩减，流拍率高，国企拿地比例上升，政策向刚需倾斜，抑制投机炒房。

关键信息

一、新房市场表现

• 9月成交：全市成交74万m²，环比微升2%，但同比下降36%。海珠、荔湾、白云等区域成交回升，主要得益于限价政策接受及项目性价比提升。
• 供应情况：9月全市供应230万m²，为近十年次高位，主要由主城热点区域和远郊降价项目带动。
• 库存及去化周期：9月库存1146.4万m²，去化周期升至10.6个月。

二、二手房市场表现

• 9月成交：全市成交60万m²，同比和环比均下降，为去年3月来最低位。
• 价格走势：受指导价政策影响，二手房价指数环比近18个月来首次走负。
• 信贷影响：银行严格执行指导价放贷，信贷额度紧张，客户观望情绪明显。

三、土地市场特征

• 土拍规则：调整为“限地价+竞自持+摇号”或“限房价+限地价+竞自持+摇号”方式，控制溢价率，增加租赁住房供应。
• 出让情况：第二批集中供地成交23宗，总金额569亿元，流拍率高达52%，国企拿地比例上升。
• 重点区域：中海在海珠、荔湾斩获多宗地块；黄埔科学城板块表现亮眼；南沙热度下滑，增城近7成地块流拍。

四、未来土地供应

• 第三批次计划：预计主城将推出多宗优质地块，增城部分流拍地块将回炉，南沙、黄埔等区域仍有供应。
• 供应结构：中心区政策性住房占比高，近远郊商品房为主，政策性住房有限。

五、国庆市场表现

• 成交情况：国庆期间全市成交6.5万m²，同比降22%，但环比9月热度提升。
• 热点区域：主城项目如保利天汇、中海观云府去化较好，黄埔科学城表现持续火热。
• 价格策略：热点区域项目紧贴限价推货，凸显性价比；近远郊项目以价换量，效果尚可。

市场趋势展望

• 新房市场：随着信贷政策边际放松及四季度热点板块供应放量，市场有望小幅回暖。
• 二手房市场：持续低位运行，需等待政策调整和市场预期改善。
• 政策影响：住房“十四五”规划推动政策性住房建设，城市更新成为重要渠道，中心城区小户型供应增加，降低上车成本。

分区市场情况

中心区

• 供应：8月供应受限价影响缩量，9月供应放量，主要由海珠、荔湾项目带动。
• 成交：9月成交双升，海珠、荔湾环比涨幅显著，但整体热度仍不及去年同期。
• 库存：天河、荔湾库存较高，去化周期有所提升。

近郊

• 供应：黄埔科学城、番禺项目供应放量，带动成交回升。
• 成交：黄埔、番禺成交环比上升，但同比仍下降。
• 库存：黄埔库存较高，番禺库存维持中等水平。

远郊

• 供应：增城供应持续放量，南沙、从化、花都市场平淡。
• 成交：增城以价换量，南沙维持低位。
• 库存：南沙库存高，去化周期长，需关注政策调整。

政策环境

• 住房“十四五”规划：提出多渠道、多层次住房供应体系，重点发展政策性住房，城市更新成为主要来源。
• 二手房指导价政策：首批公布天河、黄埔等区项目参考价，普遍低于市场价，影响市场预期。
• 信贷政策：部分银行下调利率，但额度仍紧张，政策松动有限。

总结

2021年8-9月，广州房地产市场呈现新房成交回暖、二手房持续低迷的格局。政策调控、信贷收紧及市场预期共同作用，导致市场分化。未来随着信贷政策边际放松和四季度供应放量，新房市场有望小幅回暖，而二手房市场仍需时间调整。政策性住房建设成为重点，中心城区小户型供应增加，降低上车成本，促进市场健康发展。