保利投顾研究院-广州房地产月报（2020年7月）【简版】_24页_2mb

2020年7月广州房地产市场总结

核心内容概览

2020年7月，广州房地产市场呈现“淡季不淡”的态势，新房与二手房成交均保持强劲增长。市场整体热度维持在6月水平，主要得益于经济修复向好和货币环境宽松。同时，土地市场供应量创年内新高，但成交规模环比下降，底价成交为主，部分区域出现流拍现象。

主要观点

一、宏观与政策环境

• 经济复苏：广州二季度GDP增速转正（+0.9%），上半年同比-2.7%，低于全国平均水平；基建表现突出，制造业和房地产投资偏弱，但生物医药、人工智能等新兴产业增长迅速。
• 行业政策：中央首次提出“及时科学精准调控”，广州作为参会城市，政策基调中性，部分外围区域如花都、南沙出现人才政策收紧迹象。
• 调控措施：广州商品房预售许可证核发实行全流程网上办理，材料压缩比例超50%，并开展住宅工程质量提升专项行动。

二、土地市场特征及趋势

• 供应与成交：7月涉宅地供应面积达260万㎡，创年内新高；但成交面积147万㎡，环比下降21%，主要以底价成交为主。
• 区域表现：增城、黄埔、南沙等外围区域供应量显著上升，流拍现象增加；而天河、越秀、海珠等中心区供应量下降。
• 房企动态：阳光城、金科、中海等房企首次进入增城市场，时代通过旧改留用地积极补仓，恒大、勤诚达等也有所动作。

三、商品房市场特征及趋势

• 成交量：7月新房成交93万㎡，同比增加23%，环比持平；二手房成交127.4万㎡，同比增加33%，环比增加10%，创2018年下半年以来新高。
• 区域表现：
  • 中心区：整体较稳，但天河、越秀等区域供应不足，成交环比下滑。
  • 近郊：黄埔供应稳定，成交同比增41%；番禺成交同比下降近20%。
  • 远郊：南沙受深莞外溢需求拉动，成交同比增21%；增城成交增长稳定，花都成交增长显著，但人才政策有收紧趋势。
• 市场热度：整体热度维持6月水平，经济修复与供应放量是主要支撑因素。

关键信息

1. 供应与成交数据

• 供应：7月全市商品住宅供应104万㎡，环比微增5%，同比增加61.6%。
• 成交：新房成交93万㎡，同比增加23%；二手房成交127.4万㎡，同比增加33%，环比增加10%。
• 库存与去化周期：整体库存达2372万㎡，去化周期23.7个月；各区域库存压力不均，其中花都去化周期25个月，南沙、增城库存有所上升。

2. 房企表现

• 成交金额：保利发展以19.7亿元位列第一，越秀地产、万科分列二、三。
• 成交面积：保利拾光年、亚运城、融创文旅城位列前三，主要分布在黄埔、番禺、花都等区域。

3. 政策动向

• 人才政策：花都重提需缴纳6个月社保，南沙有收紧风声，白云人才政策仅针对新房。
• 调控政策：中央强调“房住不炒”，广州政策整体维稳，但部分区域存在收紧可能。
• 土地政策：预售证全流程网办，标定地价更新，推进绿色金融试验区建设。

4. 市场展望

• 经济与产业：广州经济继续复苏，基建持续发力，制造业复苏空间较大。
• 政策环境：整体维稳，部分前期放松区域可能小幅收紧。
• 土地市场：供应维持高位，但成交平淡，建议投资重心回归中心城区和优质地段。
• 商品房市场：8月底-9月可能迎来供应高峰，传统旺季成交势头较好；南沙受外溢需求拉动，但需警惕政策收紧。

结论

2020年7月，广州房地产市场在政策调控与经济复苏的背景下，呈现“淡季不淡”的态势，成交量和库存量均保持高位。土地市场供应充足但成交平淡，外围区域表现活跃，中心区域供应不足。未来市场有望在8-9月迎来供应高峰，但需关注政策收紧对市场的影响。整体来看，市场热度维持，但需警惕部分区域政策变化带来的不确定性。