保利投顾研究院-武汉2020年房地产市场年报-2021.1-116页_11mb

2020年武汉房地产市场总结及后市研判

核心内容

2020年武汉房地产市场经历了从“冰封期”到“修复期”，再到“成交爆棚”的转变，展现出江城的韧性。市场在疫情后迅速复苏，政策环境、土地市场、新房与二手房市场均有所改善。2021年市场预计将继续保持分化格局，政策将更注重风险防范，关注客户预期、供需关系和土地市场变化。

主要观点

1. 宏观经济与行业政策

• 全球经济复苏，疫苗研发加快，但经济修复速度仍具不确定性。
• 中国经济率先恢复正增长，成为全球资金吸引的重要区域。
• “十四五”规划强调构建双循环发展格局，推动房地产与金融、实体经济均衡发展。
• 房地产金融风险关注度提升，政策从“稳预期”转向“中性偏紧”。

2. 2020年市场表现

• 全国商品房销售额累计增幅扩大至9.5%，住宅销售额单月增速上涨至近三年高位。
• 一线城市表现突出，前11月累计同比上涨9%，月均成交量达近年新高。
• 二三四线城市分化加剧，部分热点城市供求表现较好，高性价比项目维持热度。
• 华东和华南区域市场热度较高，而华中和东北区域恢复较慢。

3. 土地市场特征

• 疫情后土地市场迅速恢复，全年涉宅用地成交面积2814万m²，同比上涨2%。
• 土地出让金收入达1733.56亿元，创历史新高，排名全国第七。
• 土地供应以三环外为主，占比达73%，远城区迎来快速发展机遇。
• 地王频现，尤其在经开、光谷东、硚口、花山等区域，楼面价多次刷新。

4. 新房与二手房市场

• 新房市场成交回暖，核心城市中高端项目市场升温明显，带动强二线崛起。
• 二手房市场成交量价明显高于往年，部分核心区域如上海浦东、广州天河等表现突出。
• 疫情后政府通过降低预售条件、优化审批服务、调整土地竞买保证金等政策，提振市场信心。

5. 政策调控

• 多项政策支持房地产市场复苏，包括复工六措、公积金调整、人才落户政策放宽。
• 土地政策向下降低竞买标准、向上放宽出让条件，激发房企参拍热情。
• 土地竞拍取消“熔断”，提升房企参拍积极性。
• 土地供应结构优化，中心城区重回供地高峰。

6. 融资环境与房企策略

• “三道红线”政策出台，引导房企减少表外融资，融资环境趋紧。
• 头部房企拿地更显谨慎，更关注热点区域稀缺优质地块。
• 土地竞拍门槛提高，对房企的产业整合、商业运营等能力提出更高要求。

关键信息

土地市场

• 疫情后迅速恢复：2020年3月底重启，全年近7成土地成交集中在下半年，年末达到全年峰值。
• 土地出让金：全年达1733.56亿元，同比上涨7%，排名全国第七。
• 供地区域：三环外区域仍是主要供地区域，占比达73%，三四环间供应放量明显。
• 地王频现：多个区域楼面价多次刷新，如光谷东、硚口、黄陂等。

新房市场

• 成交回暖：二季度起需求持续释放，单月增速维持两位数增长。
• 核心城市表现突出：一线城市成交持续走高，部分强三线城市市场活跃度保持高位。
• 高端市场升温：核心城市中高端项目涨幅高于去年，带动强二线崛起。

二手房市场

• 成交量价上涨：二季度以来成交量价明显高于往年，近期月度成交量同比涨幅在30-50%之间。
• 政策支持：二手房三证齐全才可挂牌，规范房产经纪行为。

政策调控

• 复工六举措：支持房地产开发企业复工复产，促进市场平稳健康发展。
• 公积金政策调整：疫情后向医护人员和中小微企业倾斜，四季度启动“二级响应”，额度收紧。
• 人才落户政策放宽：父母不限年龄随迁落户，增加购房人群基数。
• 精装修计入购房合同：延长装修贷款期限，缓解购房者资金压力。

2021年展望

• 政策趋紧：行业政策将维持“有保有压”，关注风险防范。
• 市场分化：核心城市和强三线城市保持市场优势，外围区域和高库存城市延续弱势。
• 土地市场影响：土拍热度是影响客户预期的关键因素，需密切关注变化。
• 租赁住房建设：预计人口净流入的大城市或推行单列租赁住房用地计划。

总结

2020年武汉房地产市场在疫情后展现出较强的韧性，政策环境支持市场复苏，土地市场迅速回暖，新房与二手房市场表现分化。未来市场将更加注重风险防范，政策趋紧，但核心城市和热点区域仍将保持吸引力。房企需关注土地市场变化，提升综合开发能力，以应对不断变化的市场环境。