保利投顾研究院-广州房地产月报（2020年8月）-2020.9-28页_2mb

广州房地产月报（2020年8月）总结

核心内容

2020年8月，广州房地产市场表现出较强的韧性，成交势能充足，部分区域如南沙、白云、黄埔、番禺等成交活跃，市场热度持续上升。尽管一级土地市场供应与成交双回落，但南沙土拍热度依然较高，且9月土地供应预计大幅回升。同时，政策环境在宏观层面保持“明紧实松”，部分区域可能因市场热度而调整政策。

主要观点

宏观和政策环境

• 经济改善：广州经济继续改善，基建投资表现突出，房地产开发投资加快恢复，新动能增势明显。
• 政策调控：中央对房价涨幅较快城市进行定向约谈，提出“房地产泡沫是最大灰犀牛”，强调遏制炒房行为，房地产金融化泡沫化势头得到遏制。
• 人才政策：白云、荔湾、天河、南沙公布区人才绿卡制度，番禺更新人才购房新政，但整体门槛较高，对市场影响有限。
• 旧改政策：白云旧改地块实行公开竞价，黄埔发布“拆旧奖励”指标使用指引，鼓励按期完成旧改项目，提升效率。

关键信息

一级土地市场

• 8月表现：全市宅地供应和成交均环比下降，南沙土拍表现突出，其他区域较为平淡。
• 9月预期：计划出让12宗涉宅地块，总建面235.2万m²，多数地块靠近轨道交通或具备较好景观资源，但多数附加出让条件，成本较高。
• 南沙优势：南沙市场热度持续，两宗地块均以最高限价+最大配建面积+摇号方式成交，体现市场对南沙优质土地的追捧。

二级商品房市场

• 供应情况：8月全市供应80万m²，环比下降22%，同比上升41%，南沙、白云、黄埔供应增长显著。
• 成交情况：新建商品住宅成交105万m²，创2019年以来新高，同比上升40%，环比上升13%。南沙表现尤为强势，同比翻倍。
• 二手市场：8月二手成交145万m²，同比上升65%，环比上升14%，成交量创近3年新高。房价指数全国领先，价格抬头预期强。
• 公寓与商办市场：成交同比下跌均超2成，市场表现较为低迷。

市场趋势研判

• 供应保障：预计9-10月供应充足，多个项目将开盘或开放营销中心，黄埔、南沙、增城等区域项目较多。
• 政策影响：部分区域人才政策放松，推动市场活跃度提升，但整体政策仍保持调控态势。
• 库存与去化：全市库存规模1030万m²，去化周期14.8个月，但去化速度加快，库存量呈下行趋势。
• 市场预期：新房市场成交势能足，预计九十月传统旺季成交将保持良好态势，但需关注政策调整风险。

重点区域表现

房企表现

市场展望

• 经济与基建：广州经济持续改善，基建持续发力，房地产开发投资恢复。
• 政策环境：行业政策环境明紧实松，市场存在不确定性，若价格明显上涨，部分区域可能有政策收紧。
• 土地市场：9月供应大幅回升，市场热度有望提升。
• 商品房市场：供应有保障，成交势能足，预计九十月市场表现良好。

总结

2020年8月，广州房地产市场整体呈现“逆袭淡季”的态势，成交面积创下2019年以来新高，南沙、白云、黄埔等区域表现尤为突出。政策层面，中央对房地产市场持续关注，强调遏制炒房，同时地方人才政策有所放松，推动市场活跃度。土地市场供应与成交双回落，但南沙土拍热度不减，9月供应有望回升。二级市场中，新房供应减少但成交增长，二手房市场表现亮眼，但公寓和商办市场相对低迷。整体来看，市场仍具活力，但需警惕政策调控带来的不确定性。