20180803-广发证券-兼评美国7月就业数据_由地产景气度看美失业率何时见底_7页_981kb

文档总结：由地产景气度看美失业率何时见底

核心内容

本报告通过分析美国房地产景气度与失业率之间的关系，探讨美国失业率何时可能见底，并结合近期的就业数据进行解读。报告指出，房地产景气度的拐点可能领先失业率底部约两个季度，为判断失业率趋势提供了一个重要的先行指标。

主要观点

• 制造业就业为7月就业数据唯一亮点
  7月美国新增非农就业人数为15.7万人，略低于前值24.8万人，失业率下降至3.9%，但整体就业数据较为平淡。制造业新增就业3.7万人，创1984年12月以来最高增速，成为数据中的唯一亮点。

• 房地产景气度拐点或在2018年下半年至2019年初
  报告认为，若无政策放松，美国房地产市场可能在2018年下半年至2019年初迎来景气度拐点。这一判断基于中青年人口增速放缓、家庭净储蓄率降至历史低位、长期抵押贷款利率回升等因素。

• 房地产景气度拐点领先失业率底部约两个季度
  房地产景气度回落将导致住房抵押贷款违约率上升，进而影响银行信贷意愿和家庭消费能力，最终推升失业率。历史数据显示，商业银行房贷违约率回升1-3个季度后，失业率通常走高。

• 若房地产景气峰值在未来三个季度出现，失业率可能在4-6个季度后见底
  假设房地产景气度在接下来的三个季度达到峰值，并在拐点时与房贷违约率拐点同步，则美国失业率最迟在明年中后期见底，随后可能进入回升阶段，预示美国经济将逐步进入滞胀 → 衰退阶段。

关键信息

就业数据概览

• 7月新增非农就业人数：15.7万人（前值24.8万人）
• 失业率：3.9%（前值4.0%）
• 私营部门新增就业：17万人（前值23.4万人）
• 制造业新增就业：3.7万人（前值3.3万人）
• 平均时薪同比：2.7%（前值2.7%）

房地产景气度指标

• NAHB房地产市场指数：反映住宅建筑商对房屋销售和新屋开工的预期，目前仍处于高景气度状态，但未来三个季度可能见顶回落。
• 居民住房抵押贷款占GDP比重周期项：上一轮峰值出现在2003年6月，两年后（2005年）房地产景气度见顶回落，暗示当前周期可能接近峰值。

房贷违约率与失业率的关系

• 商业银行房贷违约率回升1-3个季度后，失业率通常走高。
• 房地产景气度拐点与房贷违约率拐点同步，可能成为失业率见底的重要信号。

预测与判断

• 根据房地产景气度拐点判断，失业率可能最迟于明年中后期见底，随后进入回升阶段。
• 若失业率触底回升，美国经济可能进入滞胀 → 衰退阶段。

风险提示

• 美国经济超预期：若经济表现优于预期，可能影响失业率走势。
• 美联储货币政策超预期：若货币政策调整幅度或节奏超出预期，可能对失业率和房地产市场产生不同影响。

报告作者

• 张静静：资深分析师，广发证券发展研究中心，联系方式：zhangjingjing@gf.com.cn，电话：010-59136616

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