20160617-广发证券-房地产行业投资策略_5月成交热度进一步下滑_未来边际成交将持续走弱_29页_2mb

房地产行业总结

核心内容

2016年5月，全国房地产市场成交热度进一步下滑，行业进入小周期高点，未来边际成交预计持续走弱。政策方面，地方政策继续分化，部分省份出台去库存政策，如支持农民工购房、财税补助、公积金宽松等，而热点城市如北京、苏州、南京则收紧政策，包括限购、限价和落户限制。

主要观点

• 成交热度下降：全国44城市商品房成交指数5月为423，环比下降7%，同比增速收窄28个百分点。39城市住宅成交指数为499，环比下降0.4%，同比增速收窄23个百分点。
• 各线城市成交均下滑：一线、二线和三四线城市成交环比分别下降6.7%、6.8%和8.9%，同比增速分别为2.6%、32.5%和15.1%，但增幅均收窄。
• 房价增速趋缓：一线城市房价环比涨幅收窄至1.85%，二线城市环比上涨1.64%，增幅扩大0.28个百分点；三线城市环比增速回落至0.70%。
• 库存与去化周期分化：一线城市库存略有上升，去化周期微幅上升至8.2个月；二三线城市去化周期下行至8.2个月和15.7个月；三四线城市库存持续下行，去化压力依然较大。
• 政策收紧趋势：热点城市政策收紧压力加大，不排除未来限购政策重新回归，对市场形成进一步抑制。

关键信息

• 推盘情况：5月商品房推盘放缓，住宅推盘上升。一线城市推盘量下降，二线城市推盘上升，三四线城市推盘放量显著。
• 二手房市场：全国二手房成交指数环比下降19%，同比增速收窄45个百分点。部分城市如北京、上海、广州二手房价格环比上涨，但成交量持续回落。
• 区域表现：
  • 环渤海地区：天津、青岛住宅成交环比大幅下降，济南略有回升。库存方面，天津和青岛出现分化，去化周期维持在9个月和14个月。
  • 长三角地区：苏州、杭州、宁波住宅成交环比下降，南京微涨。去化周期有所变化，部分城市如苏州和南京因土地市场过热出台限价政策。
  • 珠三角地区：东莞、佛山成交环比下降，同比由正转负。房价上涨，但市场整体降温。
  • 中西部及其他城市：武汉、重庆、成都、长沙成交量和价格表现分化，成都和长沙市场相对较好，武汉和重庆则量跌价升。

成交分类分析

• 一线城市：商品房和住宅成交均环比下降，但同比增速收窄。住宅去化周期上升，房价涨幅收窄。
• 二线城市：成交环比下降，同比增速收窄。去化周期下降，部分城市如南京、苏州出台土地限价政策。
• 三四线城市：成交环比下降，但同比增速收窄。推盘放量显著，库存和去化压力依然较大。

城市成交情况

• 北京：商品房和住宅成交环比下降，但同比上涨。政策收紧，包括限购和落户限制，对市场形成降温作用。
• 上海：商品房和住宅成交环比下降，同比首次出现下滑。政策影响显著，市场降温明显。
• 深圳：成交环比持平，但同比大幅下滑，房价环比上涨但增速放缓。
• 广州：商品房和住宅成交环比上涨，但同比增速扩大。房价环比上涨，但二手房市场成交量和价格均有所回落。
• 其他城市：
  • 天津、青岛：住宅成交环比大幅下降，库存出现分化。
  • 济南：住宅成交环比上升，但同比增速收窄。
  • 东莞、佛山：成交环比下降，同比由正转负。
  • 成都、长沙：成交量和价格表现较好，去化周期维持稳定。

风险提示

• 政策收紧蔓延：热点二线城市可能面临政策收紧风险，影响市场稳定性。
• 销售增速低于预期：行业整体销售增速可能不达预期，导致市场进一步降温。

行业评级

• 行业评级：持有，预期未来12个月内，股价相对大盘变动幅度介于-10%～+10%。
• 公司投资评级：
  • 买入：预期股价强于大盘15%以上。
  • 谨慎增持：预期股价强于大盘5%～15%。
  • 持有：预期股价变动幅度介于-5%～+5%。
  • 卖出：预期股价弱于大盘5%以上。

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，七年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，三年房地产研究经验。
• 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，两年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心。

数据来源

• 图表：广发证券发展研究中心及中国指数研究院。
• 表格：跟踪城市房地产成交信息、分区域成交规模、北京市政策及新闻整理、其他省市主要新闻及政策整理。
• 免责声明：本报告仅供参考，不构成投资建议，广发证券不对使用本报告产生的损失负责。

总体趋势

整体来看，2016年5月房地产市场景气度继续下滑，成交热度减弱，房价增速趋缓。政策收紧趋势加强，尤其在热点城市，可能对市场产生进一步压制。未来，行业销售增速可能低于预期，市场整体趋于降温。