20160617-广发证券-房地产行业投资策略：5月成交热度进一步下滑，未来边际成交将持续走弱_30页_1mb

房地产行业研究报告总结（2016年5月）

核心内容

2016年5月，全国房地产市场成交热度进一步下滑，各线城市成交指数均环比下降，但同比增速收窄明显。政策层面，地方政策继续分化，部分省份出台去库存政策，如支持农民工购房、财税补助、公积金宽松等；而热点城市如北京、苏州、南京则进一步收紧政策，包括限购、限价和落户限制。

主要观点

• 成交情况：全国44城市商品房成交指数为423，环比下降7%，同比上升24%；39城市住宅成交指数为499，环比下降0.4%，同比上升31%。整体来看，市场景气度下滑，成交持续降温。
• 推盘与库存：推盘量有所放缓，但住宅推盘量上升明显。库存方面，各线城市库存分化，一线城市略有上升，而二三线城市略有下降。
• 房价走势：各线城市房价环比均上涨，但涨幅收窄。一线城市房价涨幅为1.85%，二线城市为1.64%，三线城市为0.70%。
• 区域表现：环渤海、长三角和珠三角地区成交均环比下降，但同比出现分化。其中，环渤海地区同比上升11%，长三角地区同比上升24%，而珠三角地区同比下滑6%。
• 未来展望：行业小周期高点已至，热点城市政策收紧压力加大，预计未来成交边际将继续走弱，部分城市可能重新出台限购政策。

关键信息

各线城市成交情况

区域成交情况

重点城市成交与库存情况

• 北京：商品房成交137万方，环比下降21.5%，同比上升11.5%。住宅去化周期为10个月。
• 上海：商品房成交256万方，环比下降5.9%，同比上升1%。住宅去化周期为7个月。
• 深圳：商品房成交34万方，环比持平，同比下滑59%。住宅去化周期为9个月。
• 广州：商品房成交152万方，环比上升8.6%，同比上升43%。住宅去化周期为8个月。

重点城市房价走势

二手房市场情况

• 全国：二手房成交指数为805，环比下降19%，同比上升32%。二手房价格指数环比上涨1.5%，增速较上月下降0.2个百分点。
• 北京：二手房成交227万方，环比下降2.9%，同比上升53%。价格环比上涨2.0%。
• 上海：二手房成交2.31万套，环比上涨17.2%，同比下滑36.6%。价格环比上涨2.31%。
• 深圳：二手房成交环比下降44.4%，同比下滑64%。价格环比下降0.3%。
• 广州：二手房成交面积87.21万方，环比下降8.95%，同比上升31.2%。价格环比上涨1.2%。

风险提示

• 政策收紧风向可能蔓延至其他热点二线城市。
• 行业销售增速可能低于预期。

分析师信息

• 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，七年房地产研究经验。
• 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，三年房地产研究经验。
• 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，两年房地产研究经验。
• 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年进入广发证券发展研究中心。

投资评级说明

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