20210705-安信国际证券-房地产行业研究报告_销售增速回落至正常轨道_4页

报告摘要

销售增速回落至正常轨道

核心内容

2021年上半年，中国房地产市场整体销售表现有所回落，但整体仍保持稳定增长。根据克而瑞数据，百强房企全口径销售总额同比增长 37.5% 至 70,335亿元，权益销售总额同比增长 33.1% 至 49,455亿元。销售增速回落主要由于去年疫情带来的低基数效应逐渐减弱，市场回归正常增长轨道。

主要观点

销售增速放缓：上半年销售增速较去年同期有所下降，但整体仍处于增长状态，其中全口径销售增速为 37.5%，权益销售增速为 33.1%。
单月销售情况：6月份全口径销售总额同比微增 0.4% 至 14,577亿元，而权益销售总额同比下降 2.6% 至 10,002亿元。
两年复合增长率：对比2019年同期，全口径销售两年复合增长率约为 15.7%，权益销售两年复合增长率为 13%。
部分房企表现突出：如建发、绿城、美的、旭辉、宝龙、融创等房企上半年销售增长超过 60%，显示出较强的市场适应能力。
港股房企表现良好：港股主要房企上半年销售均达到全年目标的 40-50%，整体进度良好。

关键信息

销售表现：
- 全口径销售总额：70,335亿元（+37.5%）
- 权益销售总额：49,455亿元（+33.1%）
- 6月全口径销售总额：14,577亿元（+0.4%）
- 6月权益销售总额：10,002亿元（-2.6%）
- 两年复合增长率：全口径为 15.7%，权益为 13%
土拍市场：
- 土地供应双集中政策后，重点城市如杭州、北京、广州、重庆的土拍市场异常活跃。
- 房企卖地总额及投销比高的主要为国企，分别占排名前十中的 7家和 5家。
- 政府继续收紧地产融资环境，调控政策趋于严厉。
刚需市场压力：
- 保障性租赁住房政策出台，将加大租赁住房供应，分流购房需求。
- 政策包括土地、资金补助、税收支持及优化行政审批，以小户型为主，租金低于市场水平。
中资美元债波动：
- 短期波动仍然存在，但优质房企及国企在融资方面具有比较优势。
- 政府调控政策趋于长期化，预计未来仍会保持高压态势，进一步限制房价和需求。
行业趋势：
- 在“管理红利”时代，头部房企如龙湖、华润、世茂等因在拿地和融资方面具备绝对优势，预计将继续领跑。
- 行业整合将加速，融资能力较强的房企更有可能在市场中占据主导地位。

关注股份

公司名称	代码	股价（港元）	评级	2020市盈率	2021市盈率	2022市盈率	2020市净率	2021市净率	2022市净率	2020周息率	2021周息率	2022周息率
龙湖集团	960.HK	42.75	未評級	11.9	9.7	8.3	1.99	1.73	1.51	4.0%	4.7%	5.5%
华润置地	1109.HK	31.50	未評級	8.1	6.8	6.0	0.95	0.84	0.77	4.8%	5.3%	5.9%
世茂集团	813.HK	19.20	未評級	6.2	4.0	3.5	0.60	0.57	0.51	9.4%	10.1%	11.3%

风险提示

热点城市土拍竞争激烈
调控政策持续
房贷融资收紧

投资建议

收益评级：
- 买入：预期未来6个月的投资收益率为 15% 以上
- 增持：预期未来6个月的投资收益率为 5%-15%
- 中性：预期未来6个月的投资收益率为 -5% 至 5%
- 减持：预期未来6个月的投资收益率为 -5% 至 -15%
- 卖出：预期未来6个月的投资收益率为 -15% 以下