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公司研究总结：碧桂园服务（6098.HK）

核心内容

碧桂园服务（6098.HK）近期通过两起重大收购交易，进一步扩大其业务规模与市场影响力。公司分别以不超过人民币100亿元和33亿元的代价收购了富良环球和邻里乐控股，从而增强了其在物业管理领域的龙头地位。

主要观点

• 规模与区域布局优化：通过收购富良环球和邻里乐控股，公司业务覆盖范围显著扩大，尤其在高能级城市的布局优势增强，有利于提升规模经济效应。
• 商管业务加速发展：收购行为将补足公司在商业物业管理方面的短板，推动其在综合服务领域的竞争力。
• 交易对价合理：根据业绩承诺与估值数据，交易价格较为公允，未明显高估目标公司价值。
• 业绩持续增长：2021年上半年，公司实现营收115.6亿元，同比增长84.3%；归母净利润21.1亿元，同比增长60.7%，业绩增长势头良好。
• 资产负债稳健：截至2021年6月末，公司资产负债率降至40.9%，流动性充足，为后续扩张提供了坚实基础。
• 盈利预测乐观：公司2021-2023年归母净利润预测分别为39.86亿元、56.18亿元、77.96亿元，增速分别为48.4%、41.0%、38.8%，未来成长空间广阔。
• 估值合理：当前股价对应2021-2023年PE估值为38.9倍、27.6倍、19.9倍，维持“买入”评级。

关键信息

收购详情

• 富良环球：交易分两阶段，第一阶段不超过70亿元，对应2021年0.86亿平方米在管面积；第二阶段不超过30亿元，对应未来0.66亿平方米待交付合约面积。
• 邻里乐控股：交易对价不超过33亿元，对应其2020年净利润3.09亿元，PE估值为9.7倍，收购后公司将间接持有万象美住宅、万象美物业、开际商业、长白山旅游度假区物业、开元国际等核心资产。

财务表现

• 营业收入：2019-2023年预计分别为9,645百万元、15,600百万元、24,349百万元、36,146百万元、52,771百万元，增速分别为106.3%、61.7%、56.1%、48.5%、46.0%。
• 归母净利润：预计分别为1,671百万元、2,686百万元、3,986百万元、5,618百万元、7,796百万元，增速分别为81.0%、60.8%、48.4%、41.0%、38.8%。
• 资产负债率：从2019年的53.7%降至2021年的40.9%，后续略有回升，但仍保持在合理水平。
• 现金流状况：公司现金流稳定，2021年经营活动现金流预计为4,850百万元，净现金流为6,847百万元，显示良好的资金运作能力。

估值与评级

• PE估值：当前股价对应2021-2023年PE分别为38.9倍、27.6倍、19.9倍。
• EV/EBITDA：预计2021-2023年EV/EBITDA分别为36.1倍、25.8倍、18.5倍。
• P/B估值：预计2021-2023年P/B分别为4.8倍、3.7倍、3.2倍。
• 评级：维持“买入”评级，认为其未来成长空间大，市场竞争力强。

风险提示

• 收并购整合风险：收购后整合效果可能不及预期，影响整体运营效率。
• 人力资源成本上升风险：随着规模扩张，人力成本可能上升，影响利润空间。
• 疫情反复风险：疫情对业务发展可能带来不确定性，影响市场拓展和收入增长。

总结

碧桂园服务通过战略性收购，进一步巩固了其在物业管理行业的龙头地位，业务规模与区域布局持续优化。公司财务状况稳健，流动性充足，盈利预测乐观，未来成长潜力显著。尽管存在一定的整合与成本风险，但整体估值合理，维持“买入”评级，具备良好的投资价值。