20181128-光大证券-碧桂园服务-06098.HK-收购事件点评_收购落地助力基础服务规模快速扩张_6页_1mb

碧桂园服务（6098.HK）收购事件总结

核心内容

碧桂园服务（6098.HK）于11月26日晚间公告，其全资附属子公司以总代价人民币6.82亿元（港币7.71亿元）完成对五家物业公司的股权收购，包括：

1. 北京盛世物业服务70%股权
2. 成都佳祥物业管理100%股权
3. 成都清华逸家物业管理100%股权
4. 南昌市洁佳物业100%股权
5. 上海睿靖实业100%股权

主要卖方为帕拉丁股权投资、帕拉丁合伙企业及史小琴女士。以2018年归母净利润为基准，本次收购价格对应PE约为10倍。

主要观点

• 区域与业态互补：本次收购的5个项目在管总面积约为2400万平米，其中北京盛世GFA约为1400万平米，填补了公司在北京市场的空白；上海睿靖主要管理产业园区，增强了公司的综合服务能力；其余项目在各自区域与公司现有业务形成有效协同。

• 管理规模扩张：此次收购进一步验证了行业加速整合的趋势，头部企业通过内生与外延方式扩大管理规模。预测公司在管面积在2018-2020年CAGR约为40%，预计2020年末在管面积将达3.26亿平米。

• 盈利能力提升：公司2018年归母净利润预计为874百万元，同比增长117.6%；2019年和2020年分别预计增长33.7%和31.6%。毛利率从2016年的33.9%提升至2018年的36.7%，盈利能力持续增强。

• 估值与投资建议：分析师维持目标价14.86港元，对应2018年和2019年PE分别为37x和28x，维持“买入”评级。公司当前股价为12.36港元，具有一定的上涨空间。

关键信息

• 收购价格与PE：总代价为人民币6.82亿元，对应PE约为10倍。
• 在管面积与增长：收购项目在管总面积约2400万平米，预计2020年末在管面积达3.26亿平米。
• 净利润预测：预计2018年净利润（含少数股东损益）为929百万元，归母净利润为874百万元；2019年预计为1,169百万元，2020年预计为1,539百万元。
• 物管费收缴率：收购项目物管费收缴率普遍偏低（70%-83%），存在优化空间。
• 财务指标：2018年EPS预测为0.35元人民币，ROE（归属母公司）为42.1%，显示公司盈利能力和资本回报率稳步提升。
• 市场表现：公司股价自上市以来表现良好，2018年11月27日收盘价为12.36港元，当前PE为31倍，未来PE有下降趋势。

风险提示

• 外延进程不及预期
• 人工成本上涨过快
• 地产销售市场遇冷

附录：财务预测概览

行业及公司评级

分析师信息

• 周翔 (SAC编号：S0930518080002)
• 秦波 (SAC编号：S0930514060003)

市场数据

• 总股本：25.00亿股
• 总市值：309.00亿元
• 一年最低/最高：8.80/14.48港元
• 近3月换手率：40.10%