核心内容
越秀地产（00123.HK）在2023年1-4月表现强劲，累计合约销售金额达572亿元，同比增长116.9%，完成全年1320亿销售目标的43.3%。其中，4月单月销售金额为133亿元，同比增长6.3%。公司于2023年2月获得的“越秀天玥”项目于5月开盘，预计推动5月销售增长。公司可售资源充足，集中在核心一二线城市，去化优于行业平均，全年销售有望超目标。
主要观点
- 销售表现亮眼：1-4月销售增长显著，预计全年销售目标可实现。
- 拿地策略优化：公司新增土储GFA为102万方，非公开市场拿地占比高，权益比例稳定。
- 区域布局强化：拿地聚焦核心一二线城市及长三角、环渤海、西部区域，进一步巩固“1+4”区域化布局。
- 融资策略调整：公司拟通过供股募资83亿港元，用于发展，以增厚股东权益并保持财务杠杆稳定。
- 估值与盈利预期：维持“买入”评级，目标价为12.00港元，对应2023/2024年PE为9.4/8.5倍，股息收益率约5%。
关键信息
市场数据
- 日期：2023.05.09
- 收盘价（港元）：10.18
- 总股本（百万股）：4025.39
- 总市值（亿港元）：410
- 净资产（亿元）：474.30
- 总资产（亿元）：3463.52
- 每股净资产（元）：15.32
投资要点
- 1-4月合约销售金额翻倍，全年销售目标完成度达43.3%。
- 公司新增土储GFA为102万方，其中非公开市场拿地占比46%。
- 供股融资83亿港元，用于补充优质土储。
- 维持“买入”评级，目标价12.00港元，对应2023/2024年PE为9.4/8.5倍。
- 预计2023/2024年收入分别为904.5/974.3亿元，核心净利润分别为45.1/50.2亿元。
风险提示
- 行业调控政策放松不及预期
- 流动性宽松不及预期
- 商品房销售不及预期
- 人民币贬值
财务指标分析
收入与利润
| 会计年度 |
营业收入(百万元) |
核心净利润(百万元) |
每股收益(元) |
| 2022A |
72,416 |
4,240 |
1.28 |
| 2023E |
90,450 |
4,507 |
1.12 |
| 2024E |
97,430 |
5,024 |
1.25 |
| 2025E |
103,088 |
6,065 |
1.51 |
成长性
- 营业收入增长率：26.2% (2022A), 24.9% (2023E), 7.7% (2024E), 5.8% (2025E)
- 核心净利润增长率：2.2% (2022A), 6.3% (2023E), 11.5% (2024E), 20.7% (2025E)
盈利能力
- 毛利率：20.4% (2022A), 17.7% (2023E), 18.2% (2024E), 20.1% (2025E)
- 核心净利率：5.9% (2022A), 5.0% (2023E), 5.2% (2024E), 5.9% (2025E)
- ROE：8.3% (2022A), 7.8% (2023E), 8.3% (2024E), 9.5% (2025E)
偿债能力
- 净资产负债率：62.7% (2022A), 43.5% (2023E), 44.8% (2024E), 46.8% (2025E)
- 流动比率：1.6 (2022A), 1.8 (2023E), 1.9 (2024E), 2.1 (2025E)
- 速动比率：0.6 (2022A), 0.8 (2023E), 0.9 (2024E), 1.0 (2025E)
营运能力
- 资产周转率：0.2 (2022A), 0.2 (2023E), 0.2 (2024E), 0.2 (2025E)
- 应收及其他应收款周转率：2.9 (2022A), 3.6 (2023E), 3.9 (2024E), 4.1 (2025E)
估值比率
- PE：7.0 (2022A), 8.0 (2023E), 7.2 (2024E), 5.9 (2025E)
- PB：0.7 (2022A), 0.7 (2023E), 0.7 (2024E), 0.6 (2025E)
分析师信息
- 宋健：songjian@xyzq.com.cn，SFC: BMV912，SAC: S0190518010002
- 孙钟涟：sunzhonglian@xyzq.com.cn，SAC: S0190521080001
注：孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动
投资建议
- 评级：买入
- 目标价：12.00港元
- 预期升幅：17.9%
- 股息收益率：约5%
行业背景与布局
- 区域化布局：公司聚焦核心一二线城市及长三角、环渤海、西部区域，强化“1+4”布局。
- 拿地方式：以非公开市场拿地为主，权益比例保持稳定。
- 项目分布：2023年1-4月新增土储中，一线城市占比28%，二线城市占比72%。
财务概况
资产负债表（单位：百万元人民币）
| 项目 |
2022A |
2023E |
2024E |
2025E |
| 流动资产 |
283,974 |
326,620 |
361,451 |
397,591 |
| 非流动资产 |
62,378 |
62,378 |
62,378 |
62,378 |
| 资产总计 |
346,352 |
388,998 |
423,829 |
459,969 |
负债与权益
| 项目 |
2022A |
2023E |
2024E |
2025E |
| 流动负债 |
178,510 |
183,721 |
187,832 |
192,067 |
| 非流动负债 |
83,050 |
108,050 |
133,050 |
158,050 |
| 负债合计 |
261,559 |
291,771 |
320,882 |
350,117 |
| 股本 |
18,035 |
18,035 |
18,035 |
18,035 |
| 股东权益合计 |
84,793 |
97,227 |
102,947 |
109,852 |
现金流量表（单位：百万元人民币）
| 项目 |
2022A |
2023E |
2024E |
2025E |
| 经营活动现金流量 |
3,660 |
5,455 |
-1,729 |
-2,701 |
| 投资活动现金流量 |
-1,550 |
-97 |
-97 |
-97 |
| 融资活动现金流量 |
-7,490 |
30,500 |
22,990 |
22,574 |
| 现金净变动 |
-5,380 |
35,858 |
21,164 |
19,776 |
投资评级说明
- 买入：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15%
- 增持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在5%~15%之间
- 中性：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-5%~5%之间
- 减持：相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5%
法律声明与风险提示
- 本报告仅供兴业证券客户使用，不构成买卖邀约。
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- 公司及关联人员不承担任何法律责任。
- 报告内容可能变更，投资者应关注更新。
附注
- 本报告内容来自公司公告及兴业证券经济与金融研究院整理。
- 报告中引用的业绩数据为过往表现，不代表未来回报。
- 投资者应考虑法律、商业、财务、税收等方面的专业意见。
