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2018年9月17日房地产行业每日洞察总结

核心内容

2018年9月17日，房地产行业分析报告指出，尽管新房销售面积和销售额仍保持增长，但增速已有所放缓，同时新开工面积大幅上升，行业基本面开始显现疲态。报告认为，房地产行业可能面临新一轮的下行周期，并建议投资者保持谨慎态度。

主要观点

1. 销售增长趋缓，价格调控压力仍存

• 2018年1-8月全国新建商品住宅销售面积为8.9亿平米，同比增长4.1%，增速较前几个月有所回落。
• 8月单月销售面积为1.1亿平米，同比增长3.0%，环比下降2.5%。
• 销售额达7.6万亿元人民币，同比增长16.4%；8月单月销售额为9500亿元人民币，同比增长17.7%。
• 平均销售价格（ASP）在1-8月上涨11.8%，达到每平米8529元，8月ASP增速仍保持在14%的高位，显示房价调控任务依然艰巨。

2. 房地产投资持续扩张，但竣工面积下降

• 1-8月全国房地产开发投资金额为7.7万亿元人民币，同比增长10.1%。
• 8月单月投资金额为1.06万亿元人民币，同比增长9.2%，环比增长2.7%。
• 新开工面积在8月同比增长27%，推动1-8月累计新开工面积同比增长16%。
• 竣工面积同比下降21%（8月）和12%（1-8月），显示开发商为获取销售回款加快了开工进度，同时放缓了完工速度。

3. 行业资金来源结构变化，销售回款成为主要依赖

• 1-8月房地产开发企业到位资金总额为10.7万亿元人民币，同比增长6.9%。
• 8月单月到位资金环比下降4.6%，至1.3万亿元人民币，同比增速从7月的-17.8%回升至+10.2%。
• 销售回款、银行贷款和自筹资金是主要资金来源，分别增长8.9%、-6.6%和11.2%。
• 部分信托公司受到政策收紧影响，未来自筹资金可能面临更大压力，资金来源将更加依赖销售回款。

4. 按揭贷款增速放缓，利率持续上行

• 1-8月新增人民币居民贷款总额为4.9万亿元，同比下降1.2%。
• 中长期居民贷款（主要为按揭）同比下降9%，至3.4万亿元，占新增居民贷款总额的69%。
• 短期居民贷款同比增长20%，至1.5万亿元，占新增居民贷款总额的31%。
• 8月单月新增按揭贷款同比增长6%，至7013亿元人民币。
• 9-12月按揭贷款月均量预计较1-8月下降20%。
• 按揭贷款利率预计在三季度上升至6%，四季度可能进一步上行。

5. 投资建议

• 维持低配（Underweight）评级：当前房地产行业基本面风险已显现，预计四季度将进一步恶化。
• 推荐防御性标的：如华润置地（1109:HK - Outperform）和龙湖集团（960:HK - Outperform），因其在财务、区域布局和资产组合方面具备竞争优势。
• 谨慎对待激进扩张企业：如碧桂园（2007:HK - Hold）、世茂（813:HK - Hold）、富力（2777:HK - Underperform）和合景泰富（1813:HK - Hold）等，因其在三四线城市布局较多，且购地行为较为激进。

关键信息

• 2018年房地产行业销售和投资数据整体增长，但增速放缓。
• 新开工面积持续增长，竣工面积下降，显示开发商加快开工以获取销售回款。
• 按揭贷款增速放缓，利率上行，表明政策对房地产融资的限制逐步加强。
• 二手房和土地市场已开始降温，可能对新房市场产生滞后影响。
• 投资者应关注行业基本面恶化带来的进一步去杠杆和价格调整压力。

风险提示

• 报告内容仅供参考，不构成投资建议。
• 投资者应根据自身情况独立决策，自行承担风险。
• 报告信息基于公开数据，未经核实，可能存在误差或不完整。
• 报告中提及的公司及分析师信息需注意潜在的利益冲突。

评级体系说明

• Outperform：预期12个月内股价涨幅10%-20%。
• Hold：预期12个月内股价涨跌幅度在-10%至+10%之间。
• Underperform：预期12个月内股价跌幅10%-20%。
• BUY：预期12个月内股价涨幅超过20%。
• SELL：预期12个月内股价跌幅超过20%。

分发范围说明

• 本报告仅限于专业投资者或符合特定条件的投资者阅读。
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