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2018年9月17日房地产行业每日洞察总结

核心内容

2018年9月17日的房地产行业报告指出，中国房地产市场在2018年1-8月呈现出销售增速放缓、新开工大幅增长、资金来源趋紧、按揭贷款收紧等趋势，整体行业基本面出现弱化迹象，未来可能面临进一步下行压力。

主要观点

1. 销售增速回落，价格仍高位增长

• 新房销售面积：1-8月全国新房销售面积为8.9亿平米，同比增长4.1%，其中8月销售面积为1.1亿平米，同比增速回落至3.0%。
• 新房销售额：1-8月销售额达7.6万亿元人民币，同比增长16.4%，8月单月销售额为9500亿元，同比增长17.7%。
• 销售均价：1-8月全国新房销售均价上涨11.8%至每平米8529元，8月单月均价增速仍保持在14%的高位，显示房价调控任务依然艰巨。

2. 房地产投资保持强劲增长

• 投资总额：1-8月全国房地产开发投资金额达7.7万亿元人民币，同比增长10.1%。
• 新开工面积：8月新开工面积同比增长27%，推动1-8月累计投资增速达到16%。
• 竣工面积：8月竣工面积同比下降21%，1-8月累计下降12%，反映开发商在融资趋紧背景下加快开工以获取销售回款，同时放缓完工以节省成本。

3. 行业资金来源趋紧

• 到位资金：1-8月房地产开发企业到位资金达10.7万亿元人民币，同比增长6.9%。
• 销售回款：8月销售回款为6860亿元人民币，同比增长10.1%，成为主要资金来源。
• 开发贷款：8月开发贷款为1740亿元人民币，同比下降4.0%。
• 自筹资金：8月自筹资金为4770亿元人民币，同比增长16.4%。
• 信托融资收紧：8月媒体报道称部分信托公司受到窗口指导，房地产信托融资趋紧，预计自筹资金将面临更大压力。

4. 按揭贷款收紧，利率上行

• 居民贷款总额：1-8月新增居民贷款总额为4.9万亿元人民币，同比下降1.2%。
• 中长期贷款：1-8月中长期居民贷款（主要为房贷）同比下降9%至3.4万亿元，占新增居民贷款总额的69%。
• 短期贷款：短期居民贷款同比增长20%至1.5万亿元。
• 按揭贷款利率：预计三季度按揭贷款利率将上行至6%，四季度可能进一步上升。

5. 行业评级与投资建议

• 板块评级：维持**Underweight（低配）**评级，认为行业基本面持续恶化，可能进入下行周期。
• 推荐标的：建议关注具有财务稳健、区域布局合理和资产优质的企业，如华润置地（1109:HK）和龙湖集团（960:HK），评级为Outperform（跑赢大盘）。
• 规避标的：对布局三四线城市较多、购地激进的开发商持谨慎态度，如碧桂园（2007:HK）、世茂集团（813:HK）、富力地产（2777:HK）和合景泰富（1813:HK），评级为Hold（持有）或Underperform（低配）。

关键信息

• 政策背景：政府对房地产市场保持严格调控，政策态度依然严厉。
• 市场趋势：新房销售增速放缓，但价格仍高位增长；新开工面积大幅增长，但竣工面积下滑。
• 融资环境：融资趋紧背景下，开发商加快开工以获取销售回款，同时放缓完工以节省开支。
• 资金来源：销售回款成为主要资金来源，开发贷款和自筹资金增速放缓。
• 按揭贷款：中长期贷款占比下降，房贷利率持续上行。
• 投资建议：行业整体面临下行压力，建议低配，关注防御性较强的公司。

披露与免责声明

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投资评级说明

• 证券评级：BUY（预期12个月涨幅超20%）、Outperform（预期12个月涨幅10%-20%）、Hold（预期12个月涨跌幅度在-10%至+10%之间）、Underperform（预期12个月跌幅10%-20%）、SELL（预期12个月跌幅超20%）。
• 行业评级：Overweight（行业优于市场）、Equal weight（行业与市场持平）、Underweight（行业弱于市场）。
• 报告采用相对评级方法，建议投资者结合自身情况独立决策。

分发范围

• 香港：仅限专业投资者。
• 英国：仅限有投资经验的个人或高净值公司。
• 新加坡：仅限合格投资者和机构投资者。