20220712-安信国际证券-房地产行业研究报告_地产弱复苏存不确定性_板块行情短期受压_5页_630kb

房地产行业研究报告总结

核心内容

2022年上半年，房地产物业管理行业整体呈现弱复苏态势，但板块行情短期仍面临压力。主要物管公司通过第三方外拓获取项目，拓展能力相对稳定，但受制于房企资金紧张及疫情因素，并购活动显著减少。市场对物管板块的预期仍较为谨慎，建议投资者关注头部物管公司。

主要观点

1. 头部物管公司拓展能力稳定

• 外拓项目数量：2022年上半年，50强物管公司第三方外拓项目共约5200个，其中第二季度为2900个，环比上升24%。
• 排名情况：前三名分别为雅生活、碧桂园服务、绿城服务，拓展项目数量均超过200个，平均每月拓展30-40个项目。
• 雅生活表现突出：雅生活外拓项目超过400个，平均每月拓展70多个项目，高于去年下半年水平。
• 拓展节奏稳定：头部物管公司拓展规模排名变动不大，显示其综合拓展能力的稳定性。

2. 非住业态拓展比率上升

• 业态分布：第二季度第三方外拓项目中，办公项目占比最高（26.1%），住宅项目次之（23.9%），学校项目占比22.4%。
• 非住宅市场成熟：非住领域中，办公楼管理项目的拓展市场较为成熟，商业项目占比最低，估算少于3%。

3. 并购活动下降

• 并购数量与金额：2022年上半年，物管公司较大型并购案约20宗，涉及金额约100亿元，较2021年上半年减少。
• 行业资金紧张：受房企资金链紧张及疫情等因素影响，物管公司并购活动趋于谨慎。
• 国企偏好自然拓展：资金成本及融资较为充裕的国企物管公司更倾向于自然拓展，而非并购。

4. 板块行情短期受压

• 市场不确定性：欧美加息周期初至，资本市场审慎，地产成交数据波动，销售行情回暖仍存不确定性。
• 民企表现波动：旭辉及永升股价因不赎回永续债等消息出现较大跌幅，反映市场对消息敏感。
• 建议关注头部公司：建议投资者关注中海物业、碧桂园服务、华润万象等头部物管公司，因其具备较强的抗风险能力和业务拓展能力。

关键信息

关注股份

• 碧桂园服务 (6098.HK)：评级“买入”，目标价55.00港元，2022年市盈率13.6倍，周息率1.8%。
• 中海物业 (2669.HK)：评级“买入”，目标价11.00港元，2022年市盈率22.4倍，周息率1.3%。
• 华润万象 (1209.HK)：评级“未評級”，目标价不適用，2022年市盈率31.0倍，周息率1.1%。

股价表现

• 物管板块走势：与恒指相对走势显示，物管板块在2022年表现相对平稳，但受市场波动影响，短期仍承压。

风险提示

• 关联房企现金流压力：部分关联房企的现金流压力可能影响物管公司的业务拓展。
• 疫情影响短期增长：疫情对物管公司增值服务收入及规模拓展增长造成负面影响。
• 美国加息周期：欧美加息周期可能进一步影响资本市场情绪及物管板块估值。

数据来源

• 公司资料、彭博、安信国际预测

其他信息

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结论

物管行业在弱复苏背景下面临一定挑战，但头部公司凭借稳定的拓展能力和较强的抗风险能力，仍是值得关注的投资标的。短期内，板块行情受市场环境及疫情等因素影响，仍存在不确定性，投资者需保持谨慎。