20210312-安信国际证券-房地产行业研究报告_业绩更新_并购投拓带动业绩_7页_912kb

报告摘要

2020年物管公司业绩总结

核心内容

2020年，融创服务、时代邻理及蓝光嘉宝三家物管公司均实现了收入增长，主要得益于并购带来的在管规模扩张。其中，融创服务和时代邻理的毛利率和净利率均有显著提升，而蓝光嘉宝的毛利率略有下降，主要受新并购项目影响。

主要观点

融创服务（1516.HK）：
- 2020年收入同比增长 63.5% 至 46.2亿元，毛利增长 77.0% 至 12.8亿元，净利润增长 123% 至 6亿元。
- 毛利率 27.6%，同比增加 2.1个百分点。
- 在管面积同比上升 155% 至 1.35亿平米，盈利能力提升主要来自规模经济效应及社保减免。
- 社区增值服务收入同比增长 64% 至 1.8亿元，非业主增值服务同比增长 6.4% 至 1.67亿元。
- 公司未来仍以住宅项目扩展为主，第三方项目占比约 50%，净利指引 2021年翻倍，2022-23年年增长30-50%。
时代邻理（9928.HK）：
- 2020年收入同比增长 62.6% 至 17.6亿元，毛利增长 73.9% 至 5.3亿元，净利润增长 142% 至 2.3亿元。
- 毛利率 30.2%，同比增加 2个百分点，净利率 13.2%，同比增加 4.3个百分点。
- 基础物业管理服务收入占总收入及毛利的 57.4% 和 53.6%，社区增值服务同比增长 135% 至 1.86亿元，非业主增值服务同比增长 53.3% 至 4.22亿元。
- 公司外拓及并购项目贡献了 2200万平米 的新增管理面积，管理费收缴率提升至 93%。
蓝光嘉宝（2606.HK）：
- 2020年收入同比增长 30.2% 至 27.3亿元，毛利增长 28.3% 至 9.75亿元，净利润增长 24.1% 至 5.3亿元。
- 毛利率 35.7%，同比下降 0.5个百分点，净利率 19.5%，同比下降 0.9个百分点。
- 净利润略低于预期约 4.2%，主要受基础物业管理服务毛利率下降及管理费用比率上升影响。
- 公司被碧桂园服务收购，目标价为 50.5港元，相当于收购价。由于公司现价与收购价相近，评级被下调至 “持有”。

关键信息

并购带动增长：三家公司的收入增长均主要来自并购带来的在管规模扩大，其中蓝光嘉宝的并购项目集中在第四季度，对年内收入贡献有限。
增值服务潜力：社区增值服务在三家公司中均表现强劲，尤其是时代邻理，其社区增值服务收入同比增长 135%，非业主增值服务也有显著增长。
盈利提升因素：融创服务和时代邻理的盈利提升主要得益于毛利率改善及有效税率下降，而蓝光嘉宝的盈利能力则受到新并购项目拖累。
未来展望：
- 融创服务预计 2021年净利翻倍，2022-23年保持30-50%增长。
- 时代邻理预计 2021年净利率维持13.2%。
- 蓝光嘉宝的净利预测被下调，预计 2021年净利增长-8.7%，2022年净利增长-1.8%。
行业趋势：随着物管公司纷纷上市融资参与并购，行业整合将加剧，投拓能力、增值服务发展能力和内部管理效率高的公司将受益。