房地产行业：周期位置下移，未来政策压力或有所缓解-20181028-广发证券-16页

报告摘要

本周房地产行业政策与基本面出现显著变化，整体市场进入周期下探阶段，政策压力或有所缓解。重点城市成交与推盘数据反映市场分化，三四线城市成交热度持续回落，而重点城市则呈现结构性改善。土地市场持续降温，土地供销比下降，溢价率走低。板块估值处于历史低位，具备投资价值。

政策调控趋严：地方层面加强预售监管，如襄阳提高预售许可要求，合肥鼓励现房销售。此外，海南强化房地产调控，海南多地实施全域限购政策。
市场景气度回落：房地产小周期自2018年6月见顶后逐步下行，重点城市批售比首次下降至1以下，开盘去化率回落至2015年年中水平。
成交数据分化：
- 一线及三四线城市：10月前25日，39城新房成交同比上涨1.0%，其中一线城市同比上涨17.5%，三四线城市同比上涨16.4%。
- 二线城市：10月前25日，13城新房成交同比下降12.7%，全年累计成交同比下降8.2%。
库存与去化周期：重点城市商品房去化周期上升至15.7个月，住宅去化周期升至7.9个月，库存指数小幅上升。
土地市场降温：全国100大中城市土地供应面积环比下降70.2%，土地成交面积环比下降39.5%。全类型土地供销比由1.42降至1.37，住宅土地供销比由1.46降至1.41。
投资建议：当前地产股估值处于历史低位，具备投资价值。推荐A股一线龙头：招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股；二线龙头：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展、广宇发展；H股关注：碧桂园、融创中国、中国金茂、合景泰富。子领域推荐：光大嘉宝、中国国贸。

本周成交面积：39城商品房成交面积525.59万方，环比下降2.6%，同比下降4.8%。
分线城市表现：
- 一线城市：成交86.08万方，环比下降3.0%，同比上升20.7%。
- 二线城市：成交240.84万方，环比上升0.2%，同比下降21.6%。
- 三四线城市：成交198.67万方，环比下降5.5%，同比上升14.5%。
区域分化：环渤海、长三角、珠三角等重点区域成交分化明显，其中环渤海成交环比上升32.8%，长三角下降16.1%，珠三角下降3.8%。

本周成交面积：13城二手房成交面积114.90万方，环比下降5.2%，同比上升3.6%。
分线城市表现：
- 一线城市：成交35.98万方，环比下降2.6%，同比上升9.0%。
- 二三线城市：成交78.93万方，环比下降6.3%，同比上升1.3%。
区域趋势：10月前25日，13城二手房成交同比上升25.0%，其中一线城市同比上升24.5%，二三线城市同比上升25.2%。

行业评级：买入。
重点公司推荐：
- A股一线龙头：招商蛇口、万科A、华夏幸福、新城控股。
- A股二线龙头：中南建设、荣盛发展、阳光城、蓝光发展、广宇发展。
- H股龙头：碧桂园、融创中国、中国金茂、合景泰富。
- 子领域：光大嘉宝、中国国贸。