20241104-中国银行-宏观观察2024年第51期（总第562期）_房地产政策效果评估及市场前景展望＊_25页_1mb

内容分析总结

房地产政策效果评估及市场前景展望
一、近期政策密集出台与市场回暖

1. 政策效果

   • 2024年9月末以来的稳地产政策虽推动楼市回暖，但效果趋缓。
   • 各线城市销售量回升（尤其二手房），但同比仍低于2023年同期水平。

2. 政策覆盖与局限性

   • 下调首付比例、存量房贷利率等政策主要利好消息”和一线城市带动有限，影响强，而货币化安置、强化白名单机制等政策覆盖面广，提振效果更显著。

二、关键政策工具

1. 存量房贷利率下调：惠及约5000万户家庭，减轻还贷压力，或提振购房信心。
2. 货币化安置：住建部提出“十四五”期间新增100万套城中村改造，预计带动大量商品房销售。
3. 专项债支持去库存：收储土地及商品房，缓解房企资金压力；但专项债与租金回报率不符，执行存在成本风险。

三、市场趋势与风险

1. 需求端：市场分化加剧，一线城市复苏较快，三四线城市去库存压力大；居民购房意愿仍弱，储蓄倾向高（预期涨价占比仅11%）。
2. 供给端：房企流动性改善缓慢，建筑工程投资降幅显著；“以销定投”策略致土地购置进一步下滑。
3. 未来周期判断**：房地产正从增量市场转为存量市场，单年销售峰值可能下降至8-10亿㎡。政策方向需从“止跌回稳”转向“平稳回落”，目标是稳市场而非保高增长。

四、政策建议

1. 加快政策落地：确保高比例货币化安置、优化收储流程、清理交易税费细则；完善跨部门协调机制，加速白名单扩容。
2. 中长期调整节奏：削减限购范围，转向保障合理住房需求，同时支持多孩家庭降低房贷利率；探索长效机制，推动租金与房价挂钩机制。

总结
当前房地产市场的弱复苏面临经济周期及风险化解的多重挑战。政策效果虽显初步成效，但需重点关注政策协同效率与落地速度；短期筑底阶段需更为谨慎的政策组合应用；长期转型阶段应合理引导市场预期，低碳控制风险。