20220708-中国银行-宏观观察2022年第36期（总第433期）_当前房地产市场运行新情况及政策效果研判＊_16页_1mb

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作者：叶银丹 中国银行研究院
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审稿：周景彤、梁婧
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内参材料

当前房地产市场运行新情况及政策效果研判

一、2022年上半年全国房地产市场运行情况

（一）房地产投资、开工、竣工持续恶化

• 房地产市场景气大幅下降，投资、开工、竣工降幅持续扩大。
• 2022年一季度房地产开发投资景气指数为109.4，创2020年一季度以来新低。
• 1-5月房地产开发投资额同比下降4%，降幅较上月扩大1.3个百分点。
• 房屋新开工面积同比下降30.6%，降幅较上月扩大4.3个百分点。
• 房屋竣工面积同比下降15.3%，降幅较上月扩大3.4个百分点。
• 5月竣工面积同比下降31.3%，降幅较上月大幅扩大17.1个百分点。
• 随着一、二线城市销售逐步回暖，三季度开工和投资意愿或有好转，带动全国地产投资恢复。

（二）销售持续下行，房价下跌幅度增大

• 销售降幅持续扩大，单月量价边际改善有限，预计销售底部或将在三季度出现。
• 1-5月销售面积同比下降23.6%，销售金额同比下降31.5%，销售均价同比下降10.3%。
• 中西部和东北地区三、四线城市房价下跌严重，东部地区销售影响减弱。
• 东部核心区域一、二线城市房价下跌城市比例远低于全国平均水平，5月已明显改善。
• 中西部和东北地区二手房市场价格下跌城市比例持续增加，部分地区高达80%-90%。

（三）土地市场持续偏冷

• 全国土地市场持续低迷，1-5月土地出让金合计为12776亿元，仅相当于2021年全年出让金的17%。
• 扣除集中供地城市后，土地出让金同比下滑52%，降幅显著。
• 浙江、广东、江苏等经济大省降幅均在55%以上。
• 土地溢价率和楼面价均大幅下降，大部分省份土地市场表现疲软。

（四）房地产企业资金来源持续恶化，债务风险高企

• 房企资金来源状况持续恶化，1-5月到位资金同比下降25.8%。
• 5月到位资金单月降幅为33.4%，房企资金供给依然紧张。
• 销售大幅下滑是房款资金来源降幅大的主要原因。
• 非房款资金来源降幅持续扩大，国内贷款和自筹资金同比降幅分别扩大至-34.0%和-13.2%。
• 房企各类债务到期量持续高位，上半年压力更加集中。
• 境内债、美元债、信托到期回售量分别为4438.8亿元、518.4亿美元、5591.6亿元。
• 4月为各个渠道融资到期的高峰期，5月美元债到期量明显下降。

二、2022年上半年房地产政策调整效果及存在问题

（一）当前房地产政策调整效果

• 一线城市：以跟随LPR下调房贷利率为主，预计未来进一步显著放松可能性较低。
• 二线城市：以放松限购限售为主，市场多有边际改善，修复程度取决于政策力度。
• 三、四线城市：放松力度最大，多地全面放开限购、限售，同时降低首付比例，政策效果不一。
• 政策效果：镇江、连云港等城市政策效果显著，而六盘水等地效果有限。

（二）当前房地产政策仍存在的问题

• 供给端政策不足：相较于需求端政策的实施范围和力度，供给端政策相对不足，实施城市较少，效果有限。
• 改善型需求受限：大多数一、二线城市对二套住房的首付比例和贷款利率要求较高，限制了改善型需求的释放。
• 市场化调节机制不完善：房地产调控政策仍带有较强的行政干预色彩，缺乏市场自主调节能力，政策可持续性、协同性和前瞻性不足。

总结

2022年以来，中国房地产市场持续走低，相关指标全面下滑，主要受疫情和资金因素影响。房地产投资、开工、竣工持续恶化，销售和房价下跌幅度扩大，土地市场遇冷，房企资金状况恶化，债务风险高企。各地出台楼市提振政策，一线和二线城市以LPR下调和限购限售放松为主，三、四线城市放松力度最大，政策效果不一。政策调整在一定程度上改善了市场情绪，但整体效果有限，且仍存在供给端政策不足、改善型需求受限和市场化调节机制不完善等问题。未来政策应在坚持“房住不炒”前提下，继续从供给和需求两端推出有力举措，以维持房地产市场平稳运行。