房地产开发：城中城改造十五问_29页_2mb

核心模式解析

• 与棚改、旧改区别：定义、土地性质、补偿方式、改造周期不同。城中村改造最大的区别是其土地性质以集体建设用地为主。
• 改造模式：分为拆后重建型、不拆纯改型、改增型及基础设施调整型。
• 主要城市模式：杭州模式（政府主导、做地+收储）、深圳模式（市场主导、一二级联动）、广州模式（由政府主导转向做地和收储相分离）、上海模式（政府主导，多样性并存）。

现状与影响

• 资金与投资：早期主要依赖国开行贷款、专项债、财政资金，本轮政策尚无配套资金细则，预期后续将有中长期支持。2019-2022年城中村改造投资额均值1163亿元，2022年降幅显著。
• 改造周期：平均实施周期长达7-10年，村民临迁与融资成本导致推进缓慢。
• 挑战：村民补偿难度、资金缺口、审批周期漫长、政策执行复杂等难点，难以通过简单政策和资金刺激提速。

未来方向与建议

• 政策支持：强调民生改善、土地使用优化，注重保障房建设和平急两用设施，提升改造效率。
• 资金与投资：拓展REITs等金融工具，鼓励企业参与，优先支持国央企。
• 隐含机会：各级政府城投平台及涉足旧改的资本市场标的可能受益。

涉及城中村改造的相关标的
北京：城建发展、首开股份、京投发展；
上海：中华企业、上海临港、浦东金桥、光明地产、招商蛇口；
深圳：天健集团、绿景中国地产、华润置地、沙河股份、招商蛇口；
广州：越秀地产、保利发展、珠江股份。