20230819-国盛证券-房地产开发_城中城改造十五问_29页_2mb

城中村改造报告总结

核心区别：

• 定义不同：城中村改造是城市更新的细分领域，而棚改已名改为城市更新，二者均有整理、功能改变和拆除重建三种模式。
• 土地性质差异（最大区别）：城中村多为基础建设用地，棚改则通常为国有建设用地。
• 改造范围和执行方式不同：城中村改造多采用综合整治或小规模拆建；棚改过去较强力推进。
• 补偿方式和资金来源差异：棚改多采用货币安置，城中村改造补偿方式更灵活，资金有多种渠道。

涉及城市：

• 本轮城中村改造重点在19个超大特大城市（如上海、广州、杭州等）。

改造模式：

• 四种模式：拆后重建型、不拆纯改型、改增型、基础设施调整型。
• 各城市模式不同，如：
  • 杭州模式：政府主导、做地收储，一二级分开；
  • 深圳模式：市场主导，一级二级联动；
  • 北京模式：政府引导，市场运作；
  • 广州模式：由政府主导转为市场主导，独立一级开发。

各地城中村改造规划：

• 不同城市在改造目标、模式、资金上自主权较大。
• 部分城市已有长期规划，如广州、上海等，设定十年长周期目标。
• 上海、深圳等重视保障性住房建设。

改造影响与周期：

• 城中村改造投资额（如2022年仅为6559.26亿元），即使资金配套，对房价拉动及对周边城市传导力有限。
• 周期长达10年以上，平均实施周期超7年。
• 存在如土地征收难、村民抵触、融资成本高等痛点。

资金与提速情况：

• 资金主要来源于政府专项债、政策性银行贷款，本轮配套资金未明，预计后续增加中长期支持。
• 政策引导提速，但重点在于解决业主意愿征集、规划审批拖延、融资成本高等难题，政策较为难以压缩周期。

土地用途与建筑改变：

• 土地用途改变涉及复杂手续，可能上升为国有土地。
• 改造项目中建筑用途可能调整，如部分危房改造可能改变用途或容积率。

费用与信息费用：

• 城中村改造前期费用包括临迁、拆除、复建、编制、中介服务等。

民间资本介入情况：

• 主要存活力强的民企参与，如万科、绿景等；一二级联动的项目对资本介入限制多，多数由城投主导一级开发。

平急两用理解：

• "平急两用"指平时用于正常功能（如休闲、养老），紧急时切换为应急设施，是本次城中村改造的重要补充方向。

REITs可行性：

• REITs可支持城市更新项目，如未来重新改造后资产可通过REITs退出，但目前准入范围有限。

政策预期方向：

• 地方政策调整、金融配套落地、土地与融资共振、提升民生相关功能。

重点标的：

• 城中村改造相关房地产企业：北京城建、首开股份、京投发展、中华企业、上海临港、光明地产、招商蛇口、保利发展、越秀地产等。

风险提示：

• 政策执行不及预期、需求复苏乏力、房企风险蔓延。